[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 숏세일 오해 없애는 다섯가지

그레이스 홈 부동산 대표

주택 가격이 급상승하던 2004년, 2005년시점에는 많은 바이어들이 매월 이자만 내는 1년 혹은 2년짜리 변동 융자 프로그램을 선택하였었다.

집을 오래 갖고 있지 않으려는 사람들에게는 우선 낮은 월 상환금을 책정 받을 수 있어서 은행으로 부터 쉽게 융자를 승인 받을 수 있는 단기 변동 융자가 주는 매력에 대부분 쉽게 매료 되었던 것이다.

그러나 그 당시 단기 변동 융자를 선택했던 홈오너들은 그후 삼년째 하향 곡선을 타고 있는 부동산 가격으로 인하여 주택 가격보다 은행에 상환해야 할 금액이 더 높은 ‘under water’ 혹은 ‘upside down’이라 불리는 모게지의 주인공으로 남게 되었다.

이런 경우에 렌더와의 ‘work out’ 혹은 ‘loan modification’이라는 협상을 통하여 감당하기 쉬운 월 페이먼트의 새로운 융자 프로그램으로 바꿀 수도 있지만, 이제는 은행의 까다로워진 융자 심사로 인하여 재융자의 문턱을 넘지 못하는 경우, 은행차압으로 갈 수 밖에 없는 상황을 피할 수 있는 유일한 대안이며 숏세일은 한마디로 셀러가 은행에 갚아야 할 채무액보다도 낮은 금액으로 집을 팔수 있도록 은행으로 부터 허락받는 판매 기법이라는 것은 홈오너라면 누구나 알고있는 일반 상식이 되었다.

그러나 숏세일을 고려하고 있는 홈오너들이 아직도 잘 모르고 있는 사항들이 있어 정리해보고자 한다.

첫번째, 숏세일을 한 흔적은 크레딧 기록에 남지만, 많은 양의 모게지 채무 금액이 없어진 관계로 오히려 크레딧 점수가 올라가기도 한다. 그레딧 점수는 갚아야할 빛의 총 금액금이 크레딧 점수를 낮추는요인으로도 작용하기 때문이다. 그러므로 포크로져(차압)를 한 경우에 비해서 크레딧 손상을 최소화할 수 있다.

두번째, 렌더는 주택 차압 보다는 숏세일을 선호하기 때문에 숏세일 리스팅 부로커에게 협조할 수 밖에 없다.

포크로저되는 주택은 은행이 막대한 비용을 들여서(한 집당 $50,000 이상의 별도 경비가 필요함) 주택을 법적으로 소유한 후 다시 경매에 붙이게 되는데, 사실 은행은 언제 팔릴지도 모르는 망가진 집을 원하는것이 아니라 적은 돈이라도 빨리 회수할 수 있는 솟세일을 선호함은 당연하다.

세번째, 숏세일을 승인 받기 위헤선 바이어의 정식 오퍼가 필요하다. 숏세일 패키지에는 렌더가 요구하는 여러가지 서류들이 있는데, 이때 바이어의 계약서를 함께 동반해야만 은행으로 부터 빠른 회신을 받을 수 있기 때문에, 숏세일을 하겠다는 판단이 서면 집을 먼저 마켓에 내놓고 일단 바이어를 찾아야 한다.

네번째, 셀러가 은행으로부터 탕감 받은 빚에 대해서 인컴으로 간주해서 부과되던 세금도 이제는 2008년 부터는 부과되지 않게 되었다. 연방정부는 ‘Forgiven Mortgage Debt Relief Act of 2007’을 제정하여 모게지 채무자들이 빛더이에 올라 앉지 않도록 숏 세일의 활성을 돕고있는 것이다.

다섯번째, 1차와 2 차융자를 이해해야한다. 2차 융자까지 책정된 주택은 솟세일 절차에 있어서 훨씬 까다로운 것은 당연한 일이다.

숏세일은 1차 은행에서는 전액을 탕감해 주지만, 2차 은행에서는 얼마 간의 금액을 1차 은행으로 부터 받고서 숏세일을 승인하는 경우도 있고, 이 금액 협상이 1차 은행과 결렬되는 경우, 셀러에게 요구하기도 한다. 이 금액은 대략 전 융자 금액의 10% 정도인 경우가 많다.(10만불의 경우 만불의 일시불을 요구함)

그러나 이 금액도 셀러가 지불할수 없는 경우 노트를 설정한후 숏세일 크로징을 허락하게 된다.

그러나 이 노트에는 담보가 없으므로, 채무자가 자진해서 돈을 낼때까지 은행은 아무런 액션을 취할 수가 없다. 그러므로 통상 1년 정도가 지나면, 은행에서는 숏세일을 한 셀러에게 노트로 남아있는 금액을 협상하자는 오퍼를 한다.

실제로 숏세일을 한지 1년 이상이 경과된 셀러들은 만불, 이 만불의 노트를 단돈 천불, 이천불로 세틀을 하는 경우가 다반사이다. 이때 노트가 삭제됨과 동시에 크레딧에서도 숏세일을 한 흔적이 사라지기 때문에, 숏세일을 한 셀러라 할지라도 일 이년이 경과되면, 새 주택을 사는데도 지장이 없을 만큼 크레딧이 회복되는 것이다.