[앤드류 문의 융자백과] FHA 융자

론팩 모기지 부사장

전체 모기지 융자에서 FHA 융자가 차지하는 비율이 점차 높아지고 있다. 이는 낮아진 주택가격으로 인해 다운페이를 적게 하더라도 융자액수가 그리 많지 않아 모기지 페이먼트의 부담이 크지 않기 때문인 것으로 분석된다.

FHA 융자란 FHA(Federal Housing Administration)가 융자은행에 보증을 해줌으로써 다운페이를 적게 하고도 집을 살 수 있는 융자형태를 의미한다. 주택가격의 3.5% 이상을 다운하면 융자를 받을 수 있으며 크레딧 점수는 620점이 하한선이다.

이는 약 2개월 전의 3% 다운과 크레딧 580점 이상에서 약간 까다로워진 가이드라인이다. 또 DTI(Debt to Income Ratio : 월 수입 대비 모든 월 페이먼트의 비율)도 50%에서 45%로 약간 까다로워졌다.

DTI는 일반 융자와 마찬가지로 FHA 융자에서도 매우 중요한 가이드라인이다. DTI 계산에 필요한 모든 월 페이먼트란 모기지 페이먼트 한 달치 재산세 한 달치 집보험 자동차 페이먼트 크레딧카드 페이먼트 그 외의 학생융자나 비즈니스융자 등 크레딧 리포트에 나오는 매달 갚아야 하는 페이먼트의 총합을 의미한다.

예를 들어 40만달러의 집을 3.5% 즉 1만4000달러 다운하고 38만6000달러를 융자받는다면 월 페이먼트는 약 2314달러(30년 고정 6%의 이자인 경우)가 되고 한 달치 재산세는 416달러 정도 PMI 보험료가 240달러 정도 한 달치 보험료는 약 80달러가 되는데 자동차 페이먼트가 400달러 크레딧카드 페이먼트가 200달러라고 가정한다면 모든 월 페이먼트의 총합은 3650달러가 된다.

이 3650달러가 월 수입의 45%를 넘지 않으려면 최소한 월 수입이 8120달러가 되어야 한다는 계산이 나온다(8120달러ⅹ45%=3654달러). 월급을 받는다면 W2와 Pay-Stub으로 자영업자라면 세금보고서로 이 액수를 보여줄 수 있어야 FHA 융자가 가능하다.

FHA 융자는 일반 융자와 달리 처음에 융자액수의 1.75%의 PMI 보험료 1년치(융자액이38만6000달러라면 6755달러)를 지불해야 하는데 이는 융자액에 포함해서 융자받을 수 있다.

FHA 융자승인을 받으려면 약 2개월 정도의 시간이 필요하므로 미리 융자승인을 받고 구입 가능한 집의 가격이 정해진 후에 집을 보러 다니는 것이 올바른 순서라 하겠다.