[유지희의 부동산 가이드] 무감각증으로 버려지는 경고장들

탑프로 리얼티 대표

모기지 연체가 되면 렌더로부터 연체가 되었다는 편지가 온다.

이런 경고장을 한 두 번 받다 보면 매달 오는 정크 우편물처럼 취급하여 무감각증이 발동해 쓰레기통으로 직행시키는 분들이 의외로 많다는 이야기를 얼마 전 한 손님으로부터 듣고 놀라움을 금치 못했다.

어차피 갚을 능력도 안 되고, 열어봐야 걱정만 되니 아예 열어보지도 않고 쌓아둔다거나, 마지막 순간까지 아무것도 하지 않고 내버려두는 분들도 많다는 것이다.

손님이 직접 들고 온 것은 차압경고장이 아니라, 이미 차압절차가 끝나고 소유권이 은행에 넘어가, 은행에서 정한 REO 부동산 에이전트에게서 온 퇴거 노티스(Notice to Vacate)였던 것이다.

아직도 집을 구 할 수 있는 방법이 있는지를 알아보려고 오셨는데, 이미 소유권이 은행으로 넘어간 상태여서 더 이상 할 일이 아무것도 없었다.

모든 것이 귀찮아 차압 당하기만 기다리는 분들의 공통점이 차압을 당하면 집에 관련 모든 채무가 없어진다고 생각하는데 그건 잘못된 것이다.

1차 렌더에서 차압을 하더라도 손해 본 금액에 대해서 청구 할 수도 있고 (단 거주 주택은 제외된는데 각 주마다 법이 다르기 때문에 변호사와 상담해야만 한다.)

또한 2차 렌더에서 법원에 고소를 하여 손실된 금액을 상환 받으려는 노력을 하기 때문이다. 집이 차압 당했다 하더라도 모든 채무에서 자유로울 수만 없다는 걸 명심해야 한다.

렌더로부터 Notice of Default라는 경고장이 오면 무시하지 말고 렌더에 직접 전화를 해서 현재의 상황에 대해서 설명을 하고 차압을 방지할 수 있는 방법을 모색해야 한다.

통화 내용은 렌더의 컴퓨터에 기록으로 남기 때문에 집 소유주가 노력을 한다는 걸 보여 주는 것이다.

의외로 많은 렌더들이 차압을 방지 할 수 있는 몇 가지 방법을 제시해 준다.

렌더가 제시하는 여러가지 방법 중 융자재조정(Loan Modification)은 거의 승산이 없다.

융자 재조정을 해줄 때 갚을 수 있는 능력이 되는지를 은행이 심사하기 때문에 은행에 잔고가 많지 않거나 수입 증명이 확실히 되지 않는다면 거의 불가능한 상태이다.

융자 재조정을 성공적으로 하고 난 집 소유주 중 70% 이상이 6개월 안에 다시 연체가 된다는 기록을 읽은 적이 있다.

요즘 렌더들이 꺼려하는 것 중 하나가 융자 재조정인 것을 피부로 느낀다.
렌더에서 제시하는 다른 방법은 일시적인 상황으로 페이먼트를 못하는 경우 유예기간을 주고 매달 페이먼트를 줄여주는 방법도 제시한다.

렌더에서 일시적인 구제방안을 받았는다 것을 꼭 서면으로 받아서 보관하길 바란다.

전화 통화를 했으니 안심하고 기다렸다가 낭패를 보는 분들이 간혹 있다.
다른 방법은 숏세일이다. 집의 부채를 상환할 능력이 되지 않는다면 고려해볼 방법이다.

숏세일에서 탕감된 부채에 대해서 세금을 내지 않는다.

지난번 글에서 언급했듯이 2007년부터 2010까지 숏세일로 탕감된 부채는 렌더가 1099를 발급하더라도 면세가 되는 부분으로 수정시켜서 세금의 부담은 없다. 단 거주 주택이 여야 한다.

은행의 변호사로부터 차압경고장이 오고, 카운티 법원에 차압서류가 등록되어 있다 하더라도 숏세일을 통해 기간을 연장 할 수도 있음을 잊지 말아야 할 것이다.
다른 방법은Deed In Lieu 일종의 차압과 같으나 주택 소유주 스스로 렌더에 집을 돌려주는 것이다.

이 방법은 그리 간단한 것이 아니고, 나중에 차압과 똑 같이 크레딧에 막대한 손실을 주는 것이다.

위의 열거한 내용들의 이용할 기간이 이미 지나버린 주택 소유주 즉, 이미 차압이 되버리고 퇴거 통지를 받은 분들은 퇴거 통지를 무시하지 말고 퇴거 통지에 적혀 있는 전화 번호로 꼭 전화를 해서 이사 나갈 때 드는 비용 요구와 이주할 기간을 최대한 연장 받도록 하자.

퇴거 통지를 받았는데도 강제 퇴거(eviction)를 당할 때까지 또 마지막 순간까지 기다리지 말아야 할 것이다.

요즘의 사태는 개인 혼자만의 일이 아닌 미국 전체에 퍼져있는 위기인 것이다.

노력하는 사람에게는 항상 방법이란 것이 있다. 걸려 오는 독촉 전화와 날아드는 경고장들. 무감각해져서 마지막을 기다리지 말고 끝까지 최선을 다해보길 바란다.

(문의: 301-762-4989)