[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 투자의 4가지 원칙

그레이스 홈 부동산 대표

바이어의 입장에서 보는 지금의 주택 시장은 그야말로 황금 어장처럼 여겨진다. 집 가격의 거품이 걷혀서 주택 가격이 폭등을 거듭하기 전인 2003년의 가격으로 되돌아 왔다.

거기다가 이자율까지 만족스럽다. 요즘엔 그 동안에 친구 따라 강남 가지 아니하고, 집 없이도 떳떳하게 살다가 알뜰 살뜰 모아둔 돈으로 좋은 조건에 나온 집들을 구입하는 사람들이 가장 부럽다.

“투자용 주택은 아니지만 투자 가치가 있는 우리 가족이 살 집을 하나 봐 주세요” 라는 고객의 문의가 몇 년 전에는 주거용과 투자용 주택 구입의 목적과 원리의 근본이 서로 달라 가능하지 않은 일들처럼 여겨졌으나 이제는 당연한 일이 되었다.

왜냐하면 투자용 부동산은 관리가 수월한 형태의 주택이어야 하며, 집 가격과 렌트 비의 비율 격차가 좁아야 하며, 주택 매매가 활발한 지역이어서 언제든지 다시 파는데 하자가 없어야 한다.

이에 반해 주거용 부동산은 우선 직장과의 거리, 자녀가 있는 가정은 학군이 고려되며, 또한 가족 구성원들의 기호에 따라 주택의 형태가 결정되곤 한다.

이를 테면, 윗어른과 함께 사는 가정의 경우 2 개의 마스터 베드룸이 갖춰져 있고, 텃밭을 만들 양지 바른 뒷마당이 잘 갖추어져 있는 집이라든가, 어린 아이가 자전거를 타기에 안전한 막힌 길에 위치한 집이라든가 하는 투자성의 개념 보다는 각자의 선호도가 먼저 고려되는 주거용 부동산의 개념은 따로 있었다.

그러나 지금은 주거용 부동산을 사는 것은 바로 투자용 부동산을 사는 것과 다름이 없다. ‘가족 구성원들의 편안하고 안락한 삶의 질을 위하여 집을 산다’라는 목적 만을 두고 집을 구입 한다 해도 그 집은 이미 좋은 투자처가 될 만 한 바이어의 마켓이기에 두 마리의 토끼를 잡을 수 있게 된 것이다.

오랜 동안 부동산에서의 기본 원칙으로 통해 왔던 다음과 같은 말들이 부동산 폭등과 폭락의 시기를 거치고 보니 새삼스레 그것이 보편적 진리였음을 실감하게 된다.

1.로케이션, 로케이션 , 로케이션

부동산의 가치 평가를 하는데 있어서 첫 번째, 두 번째, 세 번째로 중요한 것이 로케이션이라고 강조할 만큼 로케이션의 중요성을 역설한 말이다. 부동산 마켓이 뜨겁게 팽창해 있을 때는 도심 권에서 많이 벗어난 지역도 개발 붐을 타고, 가격이 함께 급등했으나, 부동산 경기가 침체기에 들어섰을 때 이 지역 가격 하락의 폭이 상대적으로 높았기 때문이다.

2. Debt-To- Income (DTI ratio) 28/33은 융자 승인의 기본이 된다.

전통적으로 은행에서 모기지 융자를 승인할 때, 개인이나 가구 당 소득에서 월 모기지 불임금이 28%를 넘지 않아야 하며, 모기지 불입금과 다른 융자 불임급을 합한 금액이 월 소득의 33%를 넘지 말아야 한다는 가이드라인이 있다.

이러한 가이드라인과 상관 없는 융자를 승인해주기 위해서 서브 프라임 모기지라는 것이 생겨 났었고, 서브 프라임 융자로 단기간의 낮은 페이먼트를 책정 받아 많은 사람들이 집을 구입할 수 있었으나, 결국 이 서브 프라임의 부실이 금융 대란을 몰고 오면서 부동산 시장에 먹구름을 드리우고, 갑자기 높아진 페이먼트와 폭락한 주택 가격으로 인하여 숏 세일을 통하여 주택을 처분하거나, 은행에 강제 차압 되는 사태들이 속출한 것이다.

3. 주택은 가장 안전한 장기 투자이다.

부동산 활황기에는 단기 차액을 노리는 사람들이 너무 많았다. 이것은 투자의 개념을 벗어난 투기이다.

플립(Flip-구입 후 바로 되 파는 것)을 위해 주택을 구매하는 사람에게 융자를 해주는 것은 사실 전통적으로 불법으로 간주되어 왔다. 어느 시기에 집을 사던지 단기 투기의 목적이 아닌 장기 투자의 대상으로써 집을 구매하는 것이 바람직하다는 것이다.

4. 주택은 내가 능력이 갖추어져 있고 , 가족이 필요로 할 때가 살 때이다.

사실 ”주택을 구입하려는데 언제가 때인가?” 라는 질문에 대한 명쾌한 해답은 그 누구도 내리지 못한다. 주택 가격이 하루가 무섭게 오르던 때에는 당장 집을 구입하지 않으면, 가격이 너무 올라 나중에는 영영 구입할 수 없으리라는 불안 감 때문에 서두르게 되고, 집 값이 하락하거나 정체 시기에는 가격이 오르지 않는데, 빨리 구입해야 할 이유가 없다며 주저하게 된다.

그렇기 때문에, 누구의 눈치를 보거나, 남에게 물어 볼 필요도 없이 나의 상황 만을 고려하는 것이 훨씬 현명할 것이다.

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