105% 재융자 '빛좋은 개살구'···조건 까다로워 5% 이자 '하늘의 별따기'

6~7% 받으면 페이먼트 많아 하나마나

오바마 행정부가 융자조정과 더불어 차압 위기를 해결하기 위한 주요 대책중 하나로 내세운 105% 재융자에 각종 규제가 많아 한인들이 큰 혜택을 보지 못하고 있는 것으로 나타났다.

105% 재융자는 주택가격 급락으로 시세가 융자원금보다 낮아진 '깡통주택'이 속출하면서 주택소유주들이 집을 포기하는 현상이 일어나자 주택소유주들이 낮은 이자율로 재융자해 주택을 계속 유지토록 하려는 목적으로 나온 제도.

패니매와 프레디맥이 소유하고 있는 컨포밍 융자를 대상으로 하며 소유주가 직접 거주하는 집과 세컨드 홈 투자용 모두 가능하다. 또 2차 융자 유무는 상관없이 1차 융자액수가 주택가격(은행 감정 기준)의 105%를 넘지 않아야 재융자가 가능하다.

그러나 실제로는 까다로운 규제가 많아 애초의 취지가 퇴색하고 있다는 지적이다. 즉 현재 감정액 대비 1차와 2차 융자를 합한 금액 비율(CLTV)이 105%가 안 되더라도 가장 낮은 이자를 받기 위해서는 95% 이하가 돼야 하며 95%가 넘으면 추가이자가 붙어 105%가 넘으면 추가이자가 1%포인트를 넘어선다.

투자용이나 세컨드홈 콘도도 추가 이자가 붙으며 크레딧 점수도 최소 720점은 돼야 좋은 이자를 받을 수 있고 720점 이하라면 추가이자가 붙는다. 만약 크레딧 점수가 660점 이하라면 역시 추가이자가 1%포인트선에 이른다.

더욱이 프레디맥이 보유하고 있는 융자의 경우 지난 1년 이내에 늦은 모기지 페이먼트가 있으면 안되고 패니매 보유 융자도 1년 이내에 연체 기록이 2번 이상이면 안 된다.

결국 완전한 조건을 갖춰야만 5% 내외의 낮은 이자율이 가능한 셈이다.

론팬 모기지의 앤드류 문 부사장은 "2005년 이후에 집을 산 한인들은 대부분 깡통주택 소유주라고 봐도 되는데 이들 중 이상적인 융자조건을 갖춘 사람은 드물다"며 "결국 이들이 재융자를 신청하더라도 받을 수 있는 이자율은 6~7% 심지어는 8%에 이르기도 한다"고 설명했다.

그는 "이렇게 높은 이자율로 재융자를 받아봤자 페이먼트가 너무 높아 집 유지하기 힘든 것은 마찬가지"라며 "더욱이 수입증명도 해야 하는데 한인들은 이 마저 쉽지 않기 때문에 사실상 유명무실한 정책인 셈"이라고 비판했다.

김현우 기자