[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 이후 탕감된 금액은 어떻게 되나

탑프로 리얼티 대표

우리가 살다 보면 국면하는 많은 것들 가운데 재정문제는 누구나 제일 힘들어하는 것 중 하나이다.

더군다나 가족들의 보금자리를 잃어야 하는 상황이 된다면 최대의 난관에 부딪치게 되는 것이다.

마지막 선택으로 생각해보는 숏세일.

잘 알아보고 선택 해야 할 것이다. 숏세일이 모든 것을 해결하는 최선의 수단은 아니기 때문이다.

그렇다고 모든걸 자포자기 하는 마음으로 집이 차압 당하기를 기다리는 것도 최대의 실수임이 틀림이 없다.

각자의 재정 상태를 고려해서 변호사, 회계사, 융자전문인, 부동산 에이전트와 잘 상담해 본 후 결정을 내리는게 바람직하다.

숏세일을 고려하는 셀러들에게 가장 많이 듣는 질문이 세금에 관한 것이다.

재정적으로 힘든 셀러가 성공적인 숏세일로 빛이 탕감되었다고 해도 렌더로부터 탕감된 빚에 대하여 또 세금을 내야 하지 않나 하는 또 하나의 걱정이 생기게 된다.

숏세일로 인하여 탕감된 웅자 금액은.

IRS에서 수입으로 간주되어 과세 수입 대상이 된다.

단, 2007년 7월에 의회에서 건의 되어서 12월에 통과된 ‘The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act’에 의거하여 임시적으로 2007년부터 2012까지 발생된 탕감된 금액은 세금보고 시 과세 수입 대상에서 제외된다.

하지만 숏세일로 인하여 탕감된 모든 모기지 금액에 대해 세금을 내지 않는 것은 아니다. 거주주택에 (primary residences) 한해서다.

투자용이나 Vacation Home으로 구입한 주택들은 제외 되는 것이다. 그리고 이러한 혜택은 최대한 탕감 금액 200만 달러까지 과세 수입에서 제 할 수 있다.

2차 융자는 과세수입대상 제외?

그렇다면 2차 융자(Home Equity Loan)는 과세 수입 대상에서 제외가 될까? 위의 임시적인 구제방안은 홈에퀴티 론에 대해서도 과세 수입 대상에서 제외 될 수 있다.

단, 집을 지을 때 사용되었거나, 집을 개조할 때 비용으로 사용했거나, 집을 구입할 때 2 융자로 받았을 때만 세금 대상에서 제외 될 수 있다.

결국은 홈에퀴티 론으로 집을 위해서 쓰지 않고 개인적인 용도로, 예를 들어 차를 구입할 때 썼다거나, 사업체 구입할 때 썼다면 탕감된 금액은 수입으로 간주되어 세금을 내야 한다는 말이다.

이밖에도 숏세일을 고려하는 셀러들이 많이 하는 질문은 모기지나 에퀴티론 숏세일 승인을 받고 난 후에 탕감된 금액에 대해서 다시 페이먼트를 내야 하는 가이다.

이것에 대한 정확한 대답은 없다. 각 렌더마다 다르고 셀러의 상황에 따라 다르기 때문이다. 대부분의 모기지는 repayment를 요구하지 않는다. 은행의 손실로 처리된다.

하지만 2차 3차융자(Junior Loan)는 간혹 repayment plan을 요구하는 경우가 있다.

Line of Credit 같은 경우 은행이 예상되는 손실 금액이 클 경우 , 쓴 금액을 어디에다 썼는가를 요구하는 렌더들도 있다.

개인적인 용도로 쓴 경우는 숏세일 승인시 repayment plan을 조건으로 승인을 해주는 은행들도 있다.

탕감된 금액이 적거나 집을 구매하기 위해서 사용된 2차 융자는 은행의 손실로 처리가 되기도 한다.

숏세일 승인시 다행히 repayment plan을 요구하지 않고 은행의 손실로 처리된 경우라도 나중에 은행자체의 잘못된 기록으로 콜렉션 에이전시에서 빚을 갚으라는 독촉이 올 수도 있고 렌더에서 법원에 고소를 하여 빚을 갚으라는 경우에 대비하여 숏세일 승인 받았을 때 승인서 내력을 반드시 잘 보관하기 바란다.

다시 강조하지만 세금문제는 각자의 회계사에게 자문을 구해야 할 것이다.

(문의: 301-762-4989)