[앤드류 문의 융자백과] 정부와 은행의 주택정책 (1)

론팩 모기지 부사장

2월 말에 발표되고 4월 초에 그 가이드라인이 정해진 오바마 정부의 주택경기 부양책은 정부와 은행이 주택소유주들을 도와주려는 것이 아니라 정부와 은행 스스로를 도와주려는 정책으로 평가받고 있다.

오바마 정부의 주택경기 부양책은 105% 재융자와 융자조정인데 2가지 정책 모두 대다수의 주택소유주들에게는 별로 도움이 되지 않는 유명무실하거나 외화내빈한 정책으로 판명되었다.

105% 재융자는 1차 융자의 액수가 현재 그 집의 시장가치의 105%가 되는 경우까지 재융자를 허용하고 있다.

재융자란 3년 5년 7년 고정 후에 변동이자로 바뀌는 프로그램을 가지고 있는데 그 기간이 다해 변동이자로 바뀌는 것을 피하기 위한 경우나 고정프로그램을 가지고 있는데 이자를 낮추기 위한 경우에 선택하게 된다.

시행초기에 105% 재융자는 집값이 하락한 상태에서 정상적인 재융자(융자액수가 집값의 80% 이하인 경우에 가능)가 불가능한 주택소유주들을 구제하기 위해 정부와 은행이 대단한 혜택을 주려는 정책으로 평가되었다.

그러나 모든 융자가 그렇듯이 105% 재융자에도 추가이자(Add On)가 있는데 이를 계산하고 나면 재융자의 의미가 사라진다.

예를 들어 집의 가치가 40만달러 1차융자의 액수가 42만달러 2차 융자의 액수가 4만달러라면 1차 융자의 LTV(집값 대비 융자액의 비율)가 105%가 되고 1차 2차 융자를 합친 CLTV(집값 대비 12차 융자액의 비율)가 115%가 되는데 이 두 가지의 조건으로 인한 추가이자가 약 2%이다.

결국 받을 수 있는 이자는 약 7%가 되는데 정상적인 재융자로 받을 수 있는 이자(약 5%)보다 2% 포인트 높은 이자로 재융자를 받으라는 것은 매우 불합리하다 하지 않을 수 없다.

105% 재융자의 추가이자 조건은 높은 LTV나 CLTV외에도 투자용 주택 콘도 2~4 유닛 등 여러 가지가 있는데 이를 모두 따지고 나면 받을 수 있는 이자는 경우에 따라 최저 6%에서 최고 10% 정도이니 '빛 좋은 개살구'가 바로 이런 경우에 해당되는 말이 아닌가 싶다.

미국 전역에서 고작 수천 가구밖에 혜택을 볼 수 없을 것으로 예상되는 105% 재융자 하루빨리 어려움에 처한 주택소유주들을 구제할 수 있는 실질적인 보완책이 나오길 기대해 본다.

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