[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 절차 위반

김희영/김희영 부동산

신씨가 소유한 LA 상가 건물이 한인 은행으로부터 차압 통고를 받았다. 대부분 사람들은 은행이 법도 잘 준수하고 돈 계산도 정확히 할 것이라고 믿기에 차압은 자기 잘못으로 믿는다. 그러나 현 금융 파동이 상당부분 은행의 잘못으로 터진 것을 안다면 은행은 정확하다는 편견이 사라질 것이다.

차압 등록 후 111일이면 담보 부동산이 차압처분될 수 있기에 빨리 전문 변호사를 찾아서 법률 분석을 해야 된다. 주택과 상가 차압에도 약간의 차이가 있다.

신씨의 이야기 속에서 은행의 몇 가지 법률 위반 항목 가능성을 찾아본다.

▷상가 차압당한 한인 이야기 : 상가융자에 집을 담보로 했다. 은행은 월부금 확보를 위해서 융자금 중 50만 달러 예취를 요구했다.

이 예취금이 지난 2월 말로서 바닥이 났다는 통고를 받고는 융자 연장을 위한 감정비 3000달러도 지불했다. 융자 연장 소식을 기다리던 3월 중순 신씨에게 융자했던 A은행이 B은행으로 융자를 판매했다는 사실을 알았다. 며칠 후 B은행은 사전 통고도 없이 차압등록을 했다.

▷위법가능 항목 작성 : 은행이 위법 행위를 했을 가능성에 대한 모든 항목을 만든 후 실제 법률 조사를 해야 헌다. 신씨 내용에서 은행변경 통고 의무 과다담보 차압집행 권리 유무 구두 계약 위반 체납금 액수 차압 대행자 합법성 예취금에 의한 피해 절차법 등 여러 가지 불법행위 대상을 검토해야 된다.

▷사전 통고 의무 : 주택은 차압등록 30일 이전에 차압의사를 서면 통고해야 된다. 차압 사유와 금액도 표기해야 된다. 상법에서도 사전통고 의무가 있다.

▷차압 등록 : 주택 융자는 모기지 페이먼트 60일 체납 후 3개월째에 연방 주택국 규정은 90일 체납이 된 후에 차압을 등록할 수 있다. 상가 융자는 며칠 이상 체납되었을 때에 차압 등록할 수 있다는 법이 없다. 신씨는 2월까지 지불이 되었는데 3월 중순에 차압 등록된 것은 위법이다.

▷융자 판매 통고 : 은행끼리 융자를 사고팔고 한다. 주택 융자인 경우에는 이전 효력이 발생한 일자로부터 15일(최근 30일 변경) 이내에 융자를 판매한 A은행과 구입한 B은행은 채무자에게 이 사실을 서면으로 각각 통고해야 된다. 그러나 상가 융자에 대한 법조문은 아직 못 보았다. 주택과 같이 적용돼야 한다고 주장해야 된다.

▷차압권리 이양: 은행 B가 차압할 수 있는 담보권과 약속어음 이양을 받은 실제 소유주가 아니면서 차압을 할 수 없다. 최근 한인 강씨가 차압을 당하자 파산신청을 해서 차압을 유보시킨 후에 새로 구입한 은행이 차압할 권리가 없다고 주장해서 승소한 사건이 있다.

▷융자시 다른 상품 끼워팔기 : 몇몇 한인 은행은 융자 제공시에 채권 적금 구입같은 다른 상품 끼워 팔기 즉 '꺽기'를 요구한다. 이것은 불법이다. 신씨는 이런 예취금 때문에 충분한 융자를 받지 못했으므로 경제적 난관에 처했다면서 손실 청구를 할 수 있다.

▷구두계약 위반 : 융자 연기 허락으로 감정비까지 지불했는데도 차압을 한 것은 구두 계약 위반일 수 있다.

▷차압 변호사 찾기 : 차압 전문 변호사 찾기가 어렵다. 은행은 변호사 살 돈이 없을 것이라는 예상으로 차압을 시도하기도 한다.

▷문의: [phone]