[앤드류 문의 융자백과] 오바마의 주택부양정책

론팩 모기지 부사장

지난 2월 18일 오바마 정부는 수렁에 빠진 주택경기를 진작시킬 목적으로 2대 주택경기 부양책 즉 '105% 재융자'와 '융자조정안'을 발표했고 이후 4월 초에 그 가이드라인을 제시함으로써 실행에 착수했다.

이자를 낮춰 페이먼트의 부담을 덜어줌으로써 숏세일과 차압으로부터 주택소유주를 구제하고 더불어 주택가격을 안정시키겠다는 의도로 시행되는 2대 정책의 허와 실을 진단해본다.

105% 재융자는 1차 융자의 액수가 현재 집의 감정가의 105% 이하일 때 이용할 수 있다(2차 융자의 액수는 관계없다. 경우에 따라 다르겠지만 1차 2차를 합쳐 집가격의 130~140%가 된다 할지라도 이 재융자를 이용해 이자를 낮출 수 있다.

그러나 1차 융자의 LTV(집값 대비 융자액의 비율)가 95% 이하인 경우와 95.1% 이상 97% 이하인 경우 그리고 97.1% 이상 105%까지의 경우는 각각 이자가 다르다. 크레딧이 700점이라면 LTV 95%까지는 정상적인 이자를 받을 수 있으나 같은 크레딧 점수에 LTV가 97.1%가 넘는다면 이자가 0.5% 정도 높아진다. 콘도나 234유닛도 0.5% 정도 이자가 높다.

또 크레딧이 720점을 넘지 못한다면 점수가 낮아짐에 따라 또 LTV가 높아짐에 따라 이자가 올라간다. 본인이 살지 않는 집이라면 LTV가 80%를 넘을 경우 자그마치 이자가 2% 이상 높아진다.

이런저런 이유로 이자가 높아지는 것을 감안한다면 현재 6.5%~8.0% 정도의 높은 이자를 가지고 있는 경우에나 105% 재융자로 혜택을 볼 수 있다는 결론인데 이에 해당되는 주택소유주가 그리 많을 것 같지 않다.

오바마 융자조정의 가장 중요한 가이드라인은 수입대비 페이먼트의 비율이다. 소득증명을 제시하면 페이먼트를 월수입의 31%까지 낮춰주겠다는 것인데 이는 빛 좋은 개살구가 될 확률이 높다.

예를 들어 현재 페이먼트가 2500달러인데 월수입이 3000달러라는 것을 증명하면 페이먼트를 930달러($3000ⅹ31%)로 낮추어 줄 것인가? 월수입이 2000달러라면 620달러로 낮추어 줄 것인가? 그렇지 않다.

결국 현재 수입대비 페이먼트의 비율이 얼마 이하일 경우에만 융자조정을 해주겠다는 가이드라인이 정해지지 않는다면 이 융자조정안은 그림의 떡이란 비판을 면하기 어려울 것이다.

예를 들어 그 가이드라인이 50%라면 현재 페이먼트가 2500달러 월수입이 5000달러인 경우 페이먼트를 월수입의 31% 즉 1550달러로 낮추어 주는 것이며 그 가이드라인이 60%라면 현재 페이먼트가 2500달러 월수입이 4167달러($4167ⅹ60%=$2500)인 경우 페이먼트를 월수입의 31% 즉 1292달러로 낮추어주는 것이다.

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