[김희영의 부동산 맥 짚기] 부동산 시장

김희영/김희영 부동산

언제 집을 살까? 부동산이 앞으로 어떻게 되겠느냐는 질문이 많다.

가주 주택 가격이 가장 낮았을 때는 2009년 1월로서 중간가격이 28만6388달러였다. 이때부터 3개월 연속 상승해서 지난 3월은 28만9679달러로 1월보다 1.1% 상승했다. 전체 판매량과 판매량에서 차압을 뺀 실 판매량도 증가하고 있다. 현 가격보다 급락은 없지만 가격하락이 예상된다.

▷판매량 뉴스 : 판매량이 증가되므로 경기가 회복된다는 것은 잘못된 정보다. 판매량에는 차압이 포함되어 있으므로 은행으로 이전된 차압량을 뺀 나머지가 '실제 판매량'이다. 그러므로 차압이 감소해야 부동산 경기가 살아난다.

2009년 3월 판매량은 1만6164건이었고 2월은 1만2607건으로서 22% 상승했다. 실제 판매량이 가장 낮았던 때는 2008년 7월로서 2326건이었지만 지난 2009년 2월 실 판매량은 3922건이었고 3월은 1만250건으로서 161% 증가 했다.

▷부동산 가격 : 부동산 가격의 상승과 하락 곡선은 톱날과 같이 오르락 내리락 한다. 그렇기 때문에 잠시 가격이 올랐다고 해서 계속 오른다고 말할 수 없다. 일반적으로 가격이 떨어진 상태에서 몇 개월 보합세를 나타내다가 점진적으로 상승 또는 하락한다. 그러나 연속 4개월 이상 상승될 때는 구입을 생각할 시기다.

▷부동산 가격 예측 : 부동산 가격 예측은 어렵다. 전국부동산중개인협회에는 당초 캘리포니아의 주택가격이 2008년 6% 떨어질 것으로 예측했었다. 그러나 부동산 가격이 가장 높았던 2007년 8월 59만4530달러에서 2009년 2월에 24만7590달러로 58%나 폭락했다.

필자가 부동산 가격 예측 방정식 개발을 위한 연구에서 발견했던 것은 판매량이 증가되면 수요가 높아지고 수요가 높아지면 가격이 상승된다. 부동산 판매량이 먼저 증가되었을 때 주식 시장이 강하게 작용한다.

이와 반대로 주식시장이 먼저 강하게 작용하면 2개월 후에 판매량이 증가된다. 판매량에는 차압이 포함되어 있으므로 차압이 가격과 판매량에도 영향을 준다. 그러나 부동산 가격에는 판매량이 거의 영향을 주지 못한다.

▷1990년대와 오늘의 차이 : 1990년 9월 1일 중동전쟁을 시작으로 불경기가 점화되었고 1992년에 반짝 몇 개월 가격 상승 이후 다시 하락했었다. 가격 회복이 빨랐던 시기는 1998년이었지만 본격적인 것은 2000년이었다. 당시 차압 체납 등록 수치는 LA카운티에서 월 4000건이 2회 있었다.

현재는 지난 2월 체납은 1만183건 3월은 1만2513건으로서 그때 보다 2~3배가 많다. 실업자는 1992년에 7.5%였는데 해서 2009년 3월은 10% 이다. 당시 남가주 평균 주택 가격은 22만달러였고 평균 융자액수는 18만달러였다. 현재 평균 가격은 28만9679달러 융자 액수는 38만달러이다.

가격은 당시보다 24% 높고 빚은 111% 증가했다. 수입은 15.8% 상승에 빚은 111% 증가한 것이다. 당시 가격은 년 평균 5% 하락했지만 현재는 1년 4개월 만에 58% 하락했다.

1990년대 캘리포니아 세대당 평균 수입은 4만1600달러였고 2000년부터 2007년까지의 평균 수입은 4만8204달러로서 수입은 13.8% 상승했다.

▷미래 변수 : 현 불경기는 짧은 시간에 가격 폭락이 극심했으므로 앞으로 가격 폭락은 적을 것이다. 미래의 변수는 신용카드 대란 실업자 상가 폭락 금융계 추가 손실이 차압을 증가시킬 수 있다.

부동산 가격 폭락 시작이 이제 겨우 1년 4개월밖에 안되었으므로 시작에 불과하며 아직도 가격은 1990년대 보다도 높다.

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