[김희영의 부동산 맥 짚기] 상가 차압

김희영/김희영 부동산

상가 건물이 차압당해 입주자가 쫓겨나는 경우가 있다. 차압 당한 상가를 구입한 새 건물 주인이 과거 입주자한테 퇴거 통고를 하고는 나가라고 한다. 차압 경매에서 구입한 사람은 과거 건물주의 권리를 인계받지만 새 주인한테 우선권을 주기 때문이다.

▷차압에서 구입한 새 주인한테 우선권: 차압에서 구입한 새 주인이 과거 입주자에게 30일 퇴거 통고를 하고서 퇴거시킬 수 있다. 건물주가 차압 통보를 받은 상태라면 3일 퇴거 통고를 주면 된다. 입주자의 권리는 새 주인한테 우선권을 주느냐 입주자한테 우선권을 주느냐로 결정한다.

상가 주인이 건축을 하기 위해서 융자를 받은 경우에는 담보권이 먼저 설정된다. 건축이 된 후에 입주자의 임대가 이루어지므로 입주자는 담보권 설정자보다 후순위가 된 것이다.

임대 계약서에는 담보권자인 은행 또는 새로운 주인에게 입주자의 권리를 하향조정한다면서 임대 계약서에 서명하게 된다. 그러므로 담보권이 상위에 있고 임대권은 그 하위권에 위치하게 된다.

차압이 극심했던 1990년대에 한 한인이 오렌지카운티에 있는 세탁소를 25만달러에 구입한 후 6개월이 지나 상가 주인이 차압을 당했다. 그리고 융자은행은 그 상가를 판매했다.

새 주인은 한인 세탁소 입주자를 퇴거 시켰다. 그는 갑자기 퇴거를 당해 그동안 모은 재산을 고스란히 날린 사건이 있었다. 앞으로 상가 차압이 심해지면 이런 현상이 계속 나올 수 있다.

2008년 말에도 차압을 통해서 상가를 구입한 건물주가 입주자한테 퇴거 통고를 보냈다. 법원은 담보권에는 융자와 차압할 수 있는 권리도 포함되므로 합법적이라고 판결했다. 새 구입자에게 임대권을 하향조정해 준다고 서명해 줬기 때문이다.

그러나 기존 입주자한테 좋은 경우도 있다. 만약에 임대 계약에 묶여서 떠나지도 못하고 있었을 때는 이 기회에 임대권이 취소되므로 새 구입자와 새로운 임대계약을 하면 된다.

이때 입주자는 정해진 임대 기간은 없어지고 매월 입주자로 변경되므로 과거 임대 계약에 묶여있을 필요가 없이 떠날 수 있다.

임대 계약을 할 때 새 주인을 인정하겠다는 조항에도 서명을 한다. 차압을 한 채권자 또는 계승자를 새로운 건물주로서 인정을 한다는 것으로 입주자가 퇴거를 당한 사건도 있다.

차압으로 구입한 건물주가 들어서자 입주자들이 담합하여 임대료를 지불하지 않고서 떠나자 과거 임대계약을 인정하라면서 입주자를 상대로 소송한 사건도 있다. 법원은 "차압을 통해서 구입한 새 건물주는 기존 입주자와 임대계약이 없어져 과거 임대 계약은 취소된다"고 판결했다.

▷과거 입주자에게 우선권 : 만약에 임대 계약이 먼저 등록된 후에 담보권이 설정되었다면 새 주인은 임대권자 보다 낮은 위치에 있게 된다.

2001년 차압에서 구입한 새 주인이 입주자인 뱅크 오브 아메리카를 퇴거시킬려고 했었다. 그러나 은행은 먼저 임대권을 등록했었고 그 후에 새 입주자가 등록되었으므로 임대권이 새 주인보다 우선한다는 판결이 있었다.

그러나 임대 기간이 끝이 나면 건물주가 우선이 된다. 입주자가 새 주인보다도 먼저 입주해 있었다고 하더라도 임대권을 등록하지 않했을 때는 담보권이 우선한다. 사업체 구입자는 상가 주인 차압 유무를 조사해야 된다.

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