[김희영의 부동산 맥 짚기] 차압 예방

김희영/김희영 부동산

융자 조정이나 차압 연기가 안 되었다고 하더라도 은행과 융자 브로커가 위법 행위를 한 것을 찾아서 차압을 막을 수 있다. 이것도 여의치 않을 때는 차압을 당하는 길 밖에 없다.

차압 절차에 들어갔어도 차압을 막는 길이 있다. 차압 절차법 위반을 찾는 것이다. 일반적으로 '융자 조정 부서(loss mitigation department)'는 차압 등록 이전에 융자 조정을 검토하겠다면서 재정서류를 보내 달라는 부탁을 한다. 때로는 이 답변을 기다리는 사이에 소유권이 변경되었다는 황당한 통고를 받은 사람도 있다. 이것은 위법이다.

▷새 차압법: 2003년 1월 1일 ~ 2007년 12월 31일 사이 융자받은 사람한테 차압등록 30일 이전에 융자 조정 협의를 해야 된다. 가주는 지난해 가을부터 차압 절차를 90일 추가 유예함으로 3개월 차압이 6개월로 한시적 연장이 된다.

▷은행과 차압 연기 흥정: 차압이 시작된 후에도 은행과 흥정을 계속할 수 있다. 법적으로는 체납금을 경매 5일 전까지 지불하면 된다.

그러나 경매 하루 전에도 잔금 할인 흥정이 되고 차압을 취소시키는 것이 현실이다. 은행이 체납금 일부를 받았다면 차압을 진행하지 못하고 잔금을 일시에 지불하라고 요구하지 못한다.

▷차압 통고 편지 보관: 차압을 당하면 은행에서 같은 내용의 편지를 많이 보내기 때문에 내용을 확인하지도 않고 쓰레기통에 버리는 사람도 있다. 차압 절차법에 의한 통고다.

은행의 절차법 준수를 찾기 위해서는 이들 편지를 보관해야 된다.

예로서 체납 등록을 한 후 10일 이내에 최근에 알고 있는 채무자 주소에 등기와 1종 우편으로 통고해야 한다. 1개월 이내에 다시 등기와 1종 우편으로 통고해야 된다.

채권자 대리인의 경우에는 등록 후 15일 이내에 채무자에게 통고해야 된다. 담보 계약 위반 등록을 한 후 90일이 경과된 후에도 체납금을 지불하지 않았으면 최저 20일 이후에 경매한다는 통고를 다시 보내야 된다.

경매 20일 전에 신문 공고 우편 장소에 경고문 부착할 것 경매 판매 등록은 판매일로부터 14일 이전에 등기소에 등록해야 된다.

융자 잔금 일시 지불(balloon payment) 요구는 만기일 90일 이전 최대 150일 이전에 통고해야 된다.

은행이나 차압 대리인이 이런 법을 무시하고 차압을 진행하는 것을 흔히 볼 수 있다. 체납금 액수를 요구하는 청구서를 서면으로 보내야 한다. 차압 통고 이전 혹은 차압 등록하고 2개월 이내에 보내야 한다.

대부분의 은행은 이런 통고 날짜를 준수하지 않고 있다. 은행에서 보내온 편지를 모아서 차압 절차법 위반을 검토함으로 차압을 막을 수 있다.

▷은행이 공갈 협박: 차압을 당했을 때 드물게 은행 직원으로부터 협박 욕설 모욕적인 말을 들을 때가 있다. 심지어는 한밤중에도 독촉 전화를 하기도 한다. 은행도 부채징수법을 준수해야 된다. 돈 앞에는 인정사정 없는 은행이지만 불법에 대한 책임과 보상을 해야 된다.

▷체납금 액수 차이: 은행에서 보내온 기록과 수치가 정확하다고 생각하면 잘못이다.

실제 잔금 과태금 체납금 이자를 부풀려서 보내는 경우고 있는데 이러한 사실을 증명해 차압도 막고 은행이 소송을 당해서 배상금을 지불하기도 한다.

E은행은 2008년 5월 30일 실제 지불할 융자 잔금 액수보다도 부풀렸고 터무니없는 융자 비용 청구 체납 과태료 부동산 검사비 융자 조정비 체납금 징수 시에 공갈 협박혐으로 소송을 받아 2800만달러 배상 합의를 했다.

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