[앤드류 문의 융자백과] 105% 재융자 (2)

론팩 모기지 부사장

가히 획기적이라 할 수 있는 오바마 정부의 HASP(Home Affordability and Stability Plan)에 의거한 105% 재융자가 지난 주부터 실행되기 시작했다.

조심스런 예측이지만 이미 정부는 주택가격이 거의 바닥에 다다랐다고 확신하고 있는 듯하다. 현재 1차 융자액수가 집값의 105%인데 낮은 이자로 재융자를 해준 후 내년쯤에 집값이 추가 하락하여 융자액수가 집값의 130%가 될 수도 있다고 판단한다면 이러한 정책을 실행에 옮길 수 없을 것이기 때문이다.

105% 재융자의 가이드라인을 알아보자. 우선 거주하는 집과 세컨드 홈 투자용 모두 가능하나 1차 융자가 컨포밍 융자액 이하여야 하며 최초에 20% 이상을 다운하고 구입했던 경우만 해당된다.

즉 주택이나 콘도 타운홈 등을 소유하고 있는 경우에는 1차 융자액이 41만7000달러 이하여야 하며 2유닛을 소유하고 있다면 융자액이 53만3850달러 이하 3유닛은 64만5300달러 이하 4유닛은 80만1950달러 이하여야 한다.

1차 융자액수가 주택가격(은행 감정 기준)의 105%를 넘어서는 안 되며 2차 융자액수는 관계없다. 그러나 2차 융자은행이 1차 융자의 105% 재융자를 허락해 줘야 이 재융자의 혜택을 받을 수 있다.

크레딧 점수는 은행에 따라 차이가 있지만 600점 내외라면 가능하며 프레디맥이 보유하고 있는 융자의 경우 지난 1년 이내에 늦은 모기지 페이먼트가 있으면 안되고 패니매 보유 융자는 1년 이내에 한 번만 늦은 페이먼트가 있다면 이 재융자를 받을 수 있다. 4년 이내에 파산기록 7년 이내에 차압기록이 있다면 심사에서 제외된다.

최초에 융자를 받을 때의 직장과 현재의 직장이 일치한다면 수입증명이 유예되며 그렇지 않은 경우에는 수입증명이 필요하다. 그러나 DTI(수입 대비 모든 월 페이먼트의 비율)의 심사기준이 없으므로 자격조건이 그리 까다롭진 않을 듯하다.

105% 재융자로 받을 수 있는 이자는 LTV와 크레딧 점수 유닛 수 융자 프로그램에 따라 4.00~6.00% 정도로 예상된다. 6.5%의 이자를 가지고 있는데 5%의 이자로 재융자를 받는다면 융자액 40만달러의 경우 월 500달러를 절약할 수 있으니 실로 절호의 기회라 할 수 있겠다.

20% 이상의 에퀴티 없이 재융자를 할 때 필수적으로 가입해야 하는 모기지 보험(PMI)이 유예되는 105% 재융자는 내년 6월 10일까지 한시적으로 시행될 예정이다.

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