[앤드류 문의 융자백과] 105% 재융자

론팩 모기지 부사장

지난 2월 오바마 정부는 105% 재융자와 융자조정에 관한 새로운 주택부양안을 발표했다.

이후 최근에 패니매와 프레디맥이 이 재융자의 가이드라인과 심사기준을 제시했으며 각 은행들은 이번 달 중순경부터 이 재융자의 실행에 들어갈 예정이다. 패니매와 프레디맥과 연관된 105% 재융자의 가이드라인에 대해 알아보자.

패니매 프레디맥과 연관되어 있다는 것은 1~4 유닛까지의 컨포밍 융자를 의미한다. 당연히 점보융자는 제외된다.

자신이 거주하는 집 세컨드 홈 투자용 유닛(4 유닛까지)을 구입하며 20% 이상을 다운하고 모기지 보험 없이 컨포밍 융자를 받았는데(융자상한액 72만9750달러) 집값이 하락하여 융자액이 집의 시가를 초과하는 경우에 재융자를 허용하여 이자를 낮추거나 융자기간을 연장할 수 있게 배려해 주겠다는 것이다.

이 때 융자액은 집의 시가의 105%를 넘어서는 안 된다. 예를 들어 집의 감정가가 40만달러라면 융자액이 42만달러(40만달러ⅹ105%) 이하일 경우에 한해 105% 재융자의 혜택을 받을 수 있다.

만약 집을 사고 나서 에퀴티를 사용해 2차 융자가 있다면 2차 융자은행이 1차 융자에 종속되겠다는 약속을 할 경우에 한해 2차 액수에 상관없이 1차 융자에만 105% 한도 방침을 적용한다. 다시 말해 2차 융자의 액수에 관계없이 1차 융자액이 집값의 105%를 넘지 않으면 이 재융자의 혜택을 받을 수 있는 것이다.

105% 재융자는 해당 융자은행을 통해서만 가능하며 비록 80% 이상 LTV(집값 대비 융자의 비율)지만 모기지 보험(PMI 또는 MI)은 유예된다.

105% 재융자에는 까다로운 자격조건들도 있다. 우선 2009년 3월1일 이후에 재융자를 받은 사람은 해당되지 않으며 집을 구입할 당시 20% 이하를 다운하고 모기지 보험을 들었던 경우 4년 이내에 파산 기록이 있는 경우 7년 이내에 차압 기록이 있는 경우 지난 1년 이내에 모기지 페이먼트에 늦은 기록이 있는 경우에는 이 재융자를 받을 수 없다.

105% 재융자로 받을 수 있는 융자 프로그램은 5년 이상의 고정 프로그램들이다. 즉 5710년 고정 후 변동 15년 또는 30년 고정 등 원금과 이자를 지불하는 프로그램들이며 이자만 내는 프로그램은 받을 수 없다.

또 정부에서 도와주는 정부관련 융자를 가지고 있을 경우에는 이 재융자를 이용할 수 없으며 2차 융자를 1차에 합치는 것도 불가능하다.

105% 재융자를 받기 위한 크레딧 리포트상의 가이드라인과 이자는 아직 발표되지 않았으나 반드시 수입증명이 필요하다는 것은 미리 알아둘 필요가 있겠다.

▷문의: [phone]