[김희영의 부동산 맥 짚기] 숏세일

김희영/김희영 부동산

숏세일을 잘못 알고 있기에 엉뚱한 피해를 당한다. 은행이 숏세일을 허락했으면 절대로 차압을 못하고 숏세일로 끝을 내야 되는 것으로 알았는데 은행이 차압을 하기에 황당하게 당했다는 것이다. 은행은 이렇게 숏세일을 허락하고도 계속 차압을 진행해서 차압으로 끝낼 수 있다.

재융자 해 준 은행이 손실당한 액수를 찾기 위해서 '법원을 통한 차압'으로 손해 배상을 받을 수 있다. 법원을 통한 차압을 하든 안하든 그것은 은행 선택권이다. 이런 경우에는 은행의 법률 위반을 찾아서 은행과 협상 또는 소송하는 것이 가장 현명한 방법이다.

▷세금과 숏세일: 2009년 12월 31일 까지에 대해서 차압 숏세일로 인해서 은행이 손실 본 액수가 독신 100만달러 부부공동 200만달러까지는 일반 수입으로 간주되지 않고 면세 혜택을 받는다.(HR 3648) 단 캐시아웃 융자를 했거나 세컨드홈은 해당되지 않는다.

▷재융자 해 준 은행: 주택 구입시 융자한 은행이 아닌 다른 은행에서 재융자를 받았을 때 재융자 해 준 은행이 2차 은행과는 법적 지위가 다른 것으로 알고 있는 것은 잘못이다. 재융자 해 준 은행은 법원을 통한 차압으로 손실 보상을 받을 수 있다. 즉 재융자 은행은 2차 은행이나 라인 오브 크레딧을 해 준 은행과 같은 법적 권한이 있다.

▷2차 융자 은행: 1차 은행이 숏세일 허락되면 2차 은행은 자동으로 허락해 줘야 되고 아무런 권리가 없다는 것은 잘못이다. 1차 은행이 차압을 하면 2차 은행은 돈 한푼 못받는다는 말은 잘못된 것이다.

차압당한 후에 2차 은행이 청구 소송 콜렉션 회사 선정이나 월급 은퇴연금 또는 은행 계좌에서도 찾아 갈 수 있다. 2차가 오히려 더 많은 권리가 있을 수도 있다. 때로는 판매자에게 매월 일정액을 지불하지 않으면 숏세일 허락 안하는 곳도 있다.

▷부동산 에이전트 능력: 숏세일 경험이 있건 없건 누구나 숏세일 광고를 하지만 경험과 능력 없는 부동산 업자를 선정하면 오히려 차압도 당하고 다른 피해까지 당한다. 숏세일과 관련된 한 소송 사건을 보면 그 실상을 알 수 있다.

한 한인은 그의 집이 연체등록되자 1998년 4월에 부동산 에이전트한테 숏세일을 부탁했다. 구입자를 찾아서 에스크로를 열었다. 5월 말에 끝날 예정이었지만 연기가 되었다.

그 사이에 차압은 계속 진행되어 7월 9일로 차압 경매 일자가 잡혔다. 은행은 에스크로에 7월 9일까지 지불해야 할 지불 금액을 통고해 둔 상태였다. 부동산 업자가 은행에 연락해서 7월 10일 정오까지 차압 경매를 연기받았다. 구입자 은행은 7월 9일 오후 1시 30분에 에스크로에 돈을 입금했다.

금요일인 7월 10일에 에스크로를 종결했고 팩스로 은행에 '매매종결' 통고를 했다. 그런데 은행 담당자 이름을 잘못 기재함으로 은행 직원 어느 누구도 관심을 갖지 못했다. 에스크로는 구입자 소유권 등록을 10일에 했다.

에스크로 회사는 7월 10일에 속달 우편으로 은행에 융자 완납금을 송금했다. 은행은 이 사이에 차압 경매를 했다. 결국 한 집에 2명의 구입자가 등록됐다.

이에 대해 법원은 판매 절차에 실수가 있었지만 숏세일 구입자보다는 은행을 통한 경매 구입자에게 우선권이 있다면서 숏세일에서 구입한 사람은 패소당했다. 차압이 되면 은행이 다른 구입자가 나타나서 판매가 진행 중이라는 것을 알고 있더라도 경매를 통해서 다른 사람한테 판매할 수 있다.

숏세일 할 때는 촌음을 다툰다. 영어 잘 한다고 숏세일 업무를 잘 처리할 수 있는 것도 아니다. 법을 알아야 한다. 숏세일 업자는 은행법 차압법 파산법과 계약법도 잘 알아야 된다. 따라서 숏세일은 부동산 업자 선정이 중요하다.

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