[부동산 Q&A] 법인 명의

이승호/변호사

△문= 저는 부동산을 투자목적으로 구입할 계획입니다. 상업용 부동산을 구입할 때 개인 명의로 구입하는 방법 외에도 법인을 설립하여 구입하는 경우도 있는데 차이점과 법인의 종류에는 어떤 것이 있는지 궁금합니다.

▼답= 많은 한인들은 부동산을 구입할 때 본인의 이름으로 구입하는 것을 당연시하는 경우가 많다. 그러나 투자목적이나 투자자의 상황에 따라서 법인을 설립하여 구입하는 것이 실질적으로 유리한 경우가 많다.

특히 부동산뿐 아니라 본인이 소유하고 있는 여러 자산을 본인의 이름으로 소유하지 않고 본인이 설립한 법인의 형태로 분리 소유할 경우 만일에 대비한 자산보호의 역할을 하는 장점이 있다.

예를 들어 자신의 실수로 타인을 교통사고로 피해를 주었을 때 부동산을 본인의 이름으로 소유했으면 피해자는 가해자가 소유하고 있는 부동산에 대해서도 피해보상금을 청구할 수 있으나 부동산이 법인의 소유로 되어있을 경우에는 법인소유 부동산에 대한 청구는 매우 어렵다.

따라서 자산보호의 형태로서 부동산을 소유할 때 법인을 설립하는 것을 투자 전에 고려해볼만한 것이다.

부동산을 구입한 후 원하는 형태의 법인으로 부동산을 이전하는 것은 다시 양도에 관한 서류작업이나 세금에 관한 책임이 동반하기 때문에 부동산을 구입하기 전 구입 주체에 관한 사전 준비를 하는 것이 올바른 부동산 투자이다.

만약 부동산을 구입하는 법인 형태가 결정되지 않았거나 준비되지 않았을 경우에는 부동산 구입 오퍼를 제시할 때 본인의 이름으로 오퍼를 제시하고 동시에 오퍼를 양도할 수 있다는 조건을 제시하면 매매가 종료되기 전에 설립한 법인으로 부동산을 구입하는 형태로 매매를 종료할 수 있다.

부동산을 구입할 때 고려할 수 있는 법인의 형태도 여러 가지가 있다. 그 중에서 가장 일반적으로 사용되는 법인의 형태인 (1)회사(corporation) (2)S-회사(S-Corporation) (3)유한책임 회사 Limited Liability Company) 에 대해서 살펴보겠다.

가장 일반적으로 그동안 선호돼 왔던 법인의 형태는 일반 회사(General Corporation) 이다. 일반회사의 장점은 첫째 투자자의 유한책임 둘째 회사법을 준수하고 세금을 계속 내는 한 법인의 영속성 셋째 새로운 투자자를 회사에 가입하는 데에 따른 쉬운 점이다.

반면에 회사의 단점은 소득세를 회사차원에서 그리고 배당금이 주주에게 지불될 때 이중으로 과세되는 등 세법에서 개인보다 상대적으로 불리한 점과 회사법을 준수해야 한다는 것이다.

둘째 S-회사의 일반회사의 장점을 그대로 간직하면서 세금 면에 있어서는 이중과세의 단점을 제거한 장점이 있다. 주주가 많지 않을 경우 회사의 형태의 법인을 선택하는 경우에는 일반회사보다는 S-회사가 유리하다. 단점은 주주의 수가 제한되어있고 회사법을 준수해야 하는 불편함이 있다.

셋째 유한책임회사는 S-회사처럼 이중과세를 받지 않고 또한 회사의 경우보다는 구조나 운영이 간단한 장점이 있다.

그러나 유한책임회사의 법인형태가 최근에 소개되었기 때문에 투자자에게 익숙하지 않은 단점이 있으나 법인 설립이 간단하고 S-회사와 일반 파트너십의 장점을 혼합한 형태이기 때문에 부동산 투자목적으로 많이 이용되는 추세다.

위에 설명한 법인 형태 외에도 일반적인 파트너십 트러스트의 형태도 부동산 구입이 이용되는 법인의 형태다.

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