[앤드류 문의 융자백과] 목표 이자율

론팩 모기지 부사장

미국정부는 2~3년간 지속되고 있는 주택경기 하락과 전반적인 경기침체 그리고 금융위기와 재정위기의 극복을 위해 수많은 해결책을 모색하여 시행하고 있다.

정부는 은행과 크레딧 기관들과의 협력 하에 모기지 융자의 자격조건을 강화하고 있으며 한편으로는 융자받은 후에 페이먼트의 부담을 덜어주기 위해 또 다른 방책을 제시하고 있는데 그것이 '목표 이자율(Target Rate)'제도이다.

주택 경기 하락과 경기 침체로 많은 주택소유주들에게 월 페이먼트가 큰 부담이 되고 있으며 실제로 페이먼트를 하지 못해 숏세일이나 차압으로 집을 포기하는 경우가 많은데 이러한 극단적인 상황을 조금이라도 개선하기 위한 조치라고 생각할 수 있다.

주택을 구입하며 받는 모기지 융자의 이자는 융자받는 사람의 여러 가지 조건에 따라 천차만별 차이가 있을 수 있다.

거주할 목적으로 집을 사는데 크레딧 점수가 740점 이상이며 크레딧의 내용에 문제가 전혀 없고 20% 이상 다운페이하고 융자액수가 41만7000달러 미만이며 수입증명을 완벽하게 할 수 있고 매달 모기지 페이먼트와 함께 재산세와 집보험료를 납부하겠다는 약속(Tax Impound)을 하며 구입하는 집이 콘도가 아닌 단독주택이라면 최저의 이자를 받을 수 있다.

그러나 위의 8가지 조건을 완벽하게 갖춘다는 것은 매우 어려운 일이며 부족한 조건에 따라 이자가 높아지므로 최악의 경우에는 2~3%포인트 높은 이자를 감수해야 하는 상황도 있을 수 있다.

융자액수가 40만달러인데 이자가 2%포인트 높아진다면 월 페이먼트가 667달러 많아지는데 이는 결코 적은 액수가 아니다. 이러한 문제점을 해소하기 위한 조치가 목표 이자율 제도이다.

목표 이자율이란 위의 8가지 조건을 모두 갖춘 경우에 받을 수 있는 최저 이자인데 모든 융자자에게 목표 이자율 즉 최저의 이자를 주고 부족한 조건에 따른 이자의 상승분을 현금으로 계산하여 융자 받을 때 융자은행에 지불하는 것이 목표 이자율 제도이다.

예컨대 위의 8가지 조건 중 4가지가 충족되지 않아 1%포인트 높은 이자를 받아야 한다면 융자액수 40만달러의 1% 즉 4000달러를 융자은행에 지불하고 최저의 이자를 받는 방식이다.

비록 융자 비용이 증가하여 주택구입시에 부담이 될 수 있지만 '매도 먼저 맞는 게 낫다'는 말을 상기한다면 최초에 비용을 지불하고 이후 월 페이먼트의 부담을 없애는 것이 현명한 방책이라 할 수 있을 것이다.

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