[부동산 Q&A] 융자조정과 자격요건

원동석/변호사

△문= 저는 2년 전 쯤에 한인타운에 있는 주택을 구입하여 지금까지 거주하고 있습니다. 3개월 전쯤에 다니던 직장이 문을 닫아서 직장을 잃었고 새로 직장을 얻으려고 시도하고 있지만 아직 취직을 하지 못해 수입이 없는 상황입니다.

그러다 보니 융자상환금을 납부하기 어려워져서 할 수 없이 신용카드로 융자상환금을 납부해 왔습니다.

그러나 결국 신용카드 한도액까지 다 사용하였기 때문에 더 이상 융자상환금을 납부하는 것이 어렵습니다. 주위에서 융자전문인들이 이야기 하기를 융자은행에 융자조정을 신청해 보라고 합니다.

그런데 어떤 사람들은 또 신청자 중에서 융자조정이 성공하는 경우가 10%도 안된다고 하면서 신청해 보았자 의미가 없을 것이라고 합니다. 이 집에서 오래 거주하고 싶은 데 어떻게 하는 것이 좋을 지 조언을 부탁드립니다.

▼답= 오바마 행정부에서는 융자상환금의 연체와 이에 따른 주택차압이 미국 경기침체의 근원 중의 하나라고 판단하기 때문에 주택 융자조정 프로그램을 통해 주택소유주들에게 정책적인 지원을 아끼지 않고 있습니다.

2009년 3월 4일 경에 발표된 '주택소유주 안정화 대책'에 따르면 2008년 12월 31일까지 융자금 대출을 받았고 1차 융자액이 72만9750달러(1유닛 기준)이하이며 융자 당사자가 해당 주택에 거주하고 있는 주택소유주는 융자조정을 통해 월 소득의 31% 선으로 융자상환금을 조정할 수 있도록 하고 있습니다.

이에 따라서 대형 융자은행들도 '주택소유주 안정화 대책'에 적극적인 협조를 하겠다고 하는 의사를 표명하고 있습니다.

융자조정이란 일단 어떠한 이유로 재융자가 불가능하거나 집을 팔기에도 여유가 없는 분들 중에서 집을 포기할 의향이 없는 분들이 은행과 융자조건 등에 대하여 조정을 시도하는 것을 의미합니다.

그러나 융자상환금이 연체되었다고 무조건 융자조정이 되는 것은 아니며 융자은행에서 보는 기준에 부합되고 동시에 주택차압보다 은행에 손해가 되지 않는다고 판단되는 선에서 융자조정을 신청해야 성공할 확률이 높아집니다.

융자조정을 신청하려면 융자은행에 융자조정을 신청하면서 재정증명 소득증명 현재 처한 어려운 상황을 설명하는 편지 등을 제출해야 합니다. 수입이 지출보다 월등히 높은 경우 또는 지출이 수입보다 월등이 높은 경우에는 융자조정이 어렵다고 판단됩니다.

융자은행의 입장에서 본 융자조정은 은행의 수익을 어느 정도 포기하더라도 주택차압 과정에서 발생하게 되는 큰 손실을 막고 주택소유주 안정화를 통하여 주택시장의 안정을 꾀하는 것이 목적이기 때문에 귀하의 경우처럼 뚜렷한 수입원이 없는 상황이라면 융자조정을 해주어도 그 조정된 융자상환금조차도 지불할 능력이 없다고 판단할 것이기 때문입니다.

따라서 저의 의견으로는 귀하가 먼저 하셔야 할 것은 융자은행에게 보여줄 수 있는 명확한 수입원을 만드시는 것입니다.

즉 속히 직장을 구하여 수입이 생기시거나 배우자가 있으시다면 배우자의 수입도 가족 수입으로 포함하고 또 함께 사는 자녀가 수입이 있다면 자녀의 수입도 가족수입으로 포함하는 등 확실한 수입을 보여줄 수 있어야 그만큼 융자조정이 성공할 가능성이 있다고 보여집니다.

융자조정에서 실패하는 것은 많은 경우 수입원을 보여줄 수 없거나 수입과 지출의 균형이 맞지 않기 때문입니다.

또한 융자를 제공하면서 관련법규를 위반한 사항이 발견되는 경우 융자은행으로부터 융자조정을 받는데 유리할 수 있음으로 부동산 변호사 등을 통하여 융자서류에 대한 검토를 하는 것도 도움이 될 수 있겠습니다.

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