[그레이스 김의 '부동산 이야기'] '퇴거 통보 받은 세입자 당황하지 마세요'

그레이스 홈 부동산 대표

어느날 A씨는 대문에다 단단하게 붙이고 간 한 통의 편지를 받게 되었다. 굴지의 부동산 회사에 소속된 한 에이전트의 명함이 들어있는 이 편지에 ‘본인은 은행 소유 주택이 된 이 집의 리스팅 에이전트로써 14일 안으로 집을 비워 달라’는 내용이었다.

장기 리즈 계약서의 세입자로서 그동안 성실하게 렌트비를 내며 내 집처럼 집 관리를 해오던 A씨는 아연 질색하지 않을 수 없었다. 은행으로 포클로저되는 주택의 세입자들 중에는 가끔 이러한 일을 겪는 경우가 있다.

경제적 위기에 몰린 투자용 주택의 홈 오너들은 페이먼트를 하지 못해 은행 차압에 직면해 있는데도 세입자들에게 마지막 순간까지도 알리지 않는 경우가 있다.

이는 그 사실을 알리면 그때부터는 세입자가 렌트비를 보내오지 않을 것이라는 계산된 생각의 발로이겠지만, 이로 인해 멀쩡하게 살던 세입자들이 하루 아침에 집 주인에게 맡겨져 있던 보증금(Security Deposit)도 돌려 받지 못한 채 짐을 꾸려야 하는 신세가 되는 것이다.

A씨는 아이들 학기가 끝나는 달까지만이라도 살 수 있는 방법과 Security Deposit을 돌려 받을 수 있는 방법은 없는지를 문의해 왔다.

버지니아주는 차압에 직면한 주택의 홈오너들은 세입자들에게도 이사실을 미리 알려야 하며, 이 기간 동안에 세입자들의 렌트비는 은행으로 바로 보내져야 한다는 법조항이 있지 만, 이는 원칙에만 입각한 현실성이 떨어지는 조항이라 여겨진다.

전통적으로 차압 주택에 거주하던 세입자들은 주택을 차압한 은행이나,새로운 소유주가 퇴거를 통보하면, 어떠한 합의나 보상도 받지 못한 채 집을 비워줘야 하는 것이 당연시되어 왔다.

그러나 올 2월초 부터는 국책 모기지업체인 페니메이와 프레디맥의 ‘차압 주택 세입자 보호 방안’에 의거하여 차압 당하는 주택의 세입자들을 강제 퇴거하기보다는 적절한 시장 가격의 렌트비를 책정하여 주택 세입자들로 하여금 새로운 렌트 계약을 통해 계속 거주할 수 있도록 하고 있다.

세입자들은 패니매 및 프레디맥이 지정한 차압주택 관리 회사와 연락해 새로운 렌트 계약을 맺으면 된다.

‘차압 주택 세입자 보호 방안’의 혜택을 받기 위해서는 우선 세입자가 거주하는 주택의 홈오너의 모기지가 프레디멕이나 패니메이에서 보증하는 융자여야 하며, 세입자가 마켓 시세와 비슷한 정도의 렌트비를 내고 있다면 문제될 것이 없으나, 만약 주변 시세보다 현저히 떨어지는 렌트비를 내고 있었다면 은행에서는 적정가의 렌트비를 새로 제안할 것이다.

세입자가 새로 측정된 렌트비에 합의를 하면 은행은 세입자가 새로운 렌트비를 감당할 수 있는지를 확인하기 위해 세금보고나 페이스터프등의 자료를 토대로 인증을 거치게 된다.

계약 기간은 Month to Month 일 수도 있고 1년 이상이 될 수도 있으나, 새로운 투자가에게 집을 팔기 위한 리스팅기간 동안에는 에이전트들이 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 세입자는 협조해야 된다는 조항이 리즈에 삽입되어 있는 것이 보통이다.

그러나 은행과의 리즈 계약시 시큐리티 디파짓은 요구되어지지 않으나, 렌트 계약을 하려는 차압 주택은 카운티와 주정부의 렌탈 프라퍼티 코드와 부합되어야 한다. 즉 사람이 거주하기에 적합한 상태의 집인지의 인증 절차도 필요하다.

세입자가 새로 조정된 렌트비를 감당할 수 없거나 다른 이유로 이사를 가야 한다면, 은행에서는 정해진 이사 날짜에 이사를 하면 한달 렌트비 정도의 보상금을 주기도하며, 청소를 잘 해놓고 가면 이 삼백불의 청소비 를 이사한 후에 지급하겠다는 의사를 밝히기도 한다.

그러나 이 모든 것은 자신의 귄리를 제대로 알지 못하는 차압 주택의 세입자들에게 거져 주어지는 것은 아니다. 앞에서 언급한 A씨가 14일내 퇴거하라는 통보를 받은 후, 만약에 부랴 부랴 임시 거주지라도 찾아 짐을 싸서 나간 다면, 금전적인 손해는 말할 것도 없고, 정신적인 긴장감과 가족 구성원들이 겪어야 하는 불편함을 이로 헤아릴 수가 없을 것이다.

그러나 A씨는 ‘차압 주택 세입자 보호 방안’ 이라는 것을 이미 숙지 하였기에 발 빠르게 대처할 수 있었다.

우선 A씨는 은행 차압 관리 회사의 에이전트에게 본인은 이 집에서 새로운 집이 정해질 때까지 같은 금액의 렌트비를 은행에다 지불하며, Month to Month리즈로 살 기를 희망하며,이 집을 마켓에다 올려 놓는다면, 집을 보여 주는 일에도 협조 할 것이지 만 이사 계획은 전 주인으로부터 돌려 받지 못한 시큐리티 디파짓을 은행에서든 새로운 주택 소유주에게서든 대신 돌려 받아야만 다음 행선지가 정해지는 것이 가능하다는 의사를 똑 부러지게 전달할 수 있었기에, A씨의 자녀들도 남아 있는 학기 동안은 그 집에서 거주 할 수 있게 되었고, 여름방학을 이용하여, 여유롭게 이사 준비를 할 계획을 갖게 된 것이다.

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