렌트 수입 줄어 건물 가진 게 고통? 재산세만 낮춰도 큰 도움

'건물가치 떨어졌다' 이의 신청 가능
인근 시세·수입 감소 근거 보여줘야

그러나 경기불황으로 인해 세입자가 나가고 렌트비를 깎아주면서 임대수입은 크게 줄었다.

차압까지 생각했던 김씨가 선택한 것은 재산세 이의신청이다. 김씨는 CPA등 전문가의 도움을 얻어 건물가치를 1500만달러로 내려줄 것을 카운티 산정국에 요청한 상태다. 김씨는 건물가치를 1000만달러정도 낮추면 재산세로 연간 10만달러를 절약할 수 있다.

이 금액이면 상가내 업소 2~3개의 연간 렌트비에 해당된다. 김씨는 힘들기는 건물주도 마찬가지라고 말했다. 렌트비 수입이 줄어들면서 모기기 페이먼트와 재산세 내기도 벅찬상황이라고 설명했다.

일반 주택에 이어 상업용 부동산도 재산세 이의신청을 하는 사람들이 늘고 있다.

상업용 건물주들은 주택과 달리 기본적인 건물가격 하락이외에 임대수입 감소로 인한 이중고에 시달리고 있다.

호텔이나 골프장은 불경기로 인한 매출감소와 전반적인 부동산 경기 침체로 건물가격이 많이 내려간 상태다. 매월 세입자들로부터 렌트비를 받아가는 상가들도 사정은 비슷하다.

상업용 건물주들은 렌트비와 사업수입이 감소했지만 건물에 대한 재산세는 해마다 오르고 있어 큰 부담을 느끼고 있다. 이에따라 상업용 건물을 갖고 있는 오너들중에는 카운티 재산세 산정국에 세금감면을 신청하는 사례가 늘고 있다.

그러나 상업용 건물은 주택처럼 재산세 이의 신청이 간단하지 않다.

주택은 주변에서 팔린 집들의 가격을 비교해서 신청하면 된다. 하지만 상업용 건물은 다소 복잡한 과정을 거쳐야 한다.

이웃한 건물의 매매시세와 임대수입이 줄었다는 것을 보여줘야 한다. 상업용 건물은 대개가 렌트수입으로 가격이 결정되기 때문이다.

3년전 운영수입(NOI)이 30만달러이고 캡레이트가 7%인 건물을 구입했다면 가격은 30만달러/0.07=약430만달러가 된다. 그런데 이 건물의 운영수입이 20만달러로 줄었다면 현재 가치는 20만달러/0.07=286만달러로 떨어진다. 이런 방법으로 상업용 건물의 가치를 재산정할 수 있다.

차비호 부동산전문 CPA는 “최근들어 상업용 건물의 가치하락을 이유로 재산세 감면신청에 대해 문의하는 사례가 늘고 있다”고 전했다. 차CPA는 “렌트 수입하락으로 상업용 건물의 가치가 떨어지고 있는 만큼 재산세에 대한 이의 신청을 해볼만 하다”고 말했다.

상업용 건물의 이의신청은 결과를 얻기까지 보통 3개월~9개월정도가 소요된다.

■어떻게 신청하나?

건물 재산세에 대한 이의신청은 가까운 ‘산정관 오피스’(Assessor’s Office)에 접수해야 된다. 이때 건물주는 주변에서 팔린 비슷한 조건의 상업용 건물 가격과 렌트수입감소에 대한 자료를 준비해야 한다.

카운티 재산세 산정국은 건물주가 제출한 자료를 근거로 재산세 감면에 대한 결정을 내린다.

만약 결과가 마음에 들지 않는다면 ‘재산세 부과 항소 위원회’(Assessment Appeals Board)에 다시 이의신청을 해야 한다. 이 위원회는 카운티 수퍼바이저가 임명한 3명의 위원으로 구성되어 있으며 이곳에서 건물주와 산정관이 제시한 자료를 근거로 최종 결정을 내린다.

건물 재산세 이의신청은 7월2일부터 11월30일 사이에 해야된다. 그래야만 다음 회계연도에 새로운 재산세가 부과된다. 자세한 내용은 lacountypropertytax.com 을 방문하거나 소득보고를 해주는 CPA한테 문의하면 된다.

박원득 기자