[부동산 Q&A] 차압과 소비자 융자보호 법안

원동석/변호사

△문= 2년전 다운페이 없이 1차와 2차 융자를 통해 새집을 구입했습니다. 부동산 중개사에게 물어보니 구입가격보다 40% 이상 집값이 떨어졌다고 합니다.

불경기의 영향으로 그동안 다니던 직장을 그만두게 되어 현재 페이먼트 감당이 힘듭니다. 그 와중에 은행에서는 이제 몇달 후부터는 페이먼트를 더 지불해야 한다고 연락이 왔습니다.

그래서 융자회사에 알아보니 제가 가지고 있는 1차 융자가 변동 이자이고 그동안은 이자 중의 일부만 지불하고 있었던 것이라고 합니다.

제가 모르고 있던 것이라서 무척 당황 스럽습니다. 그런데 차압을 당하게 되면 1차와 2차 융자를 다 탕감받을 수 있는지 알고 싶으며 차압을 피할 수 있는 방법이 있는지 알고 싶습니다.

▼답= 먼저 포클로저(유질처분)를 당하게 되는 경우 융자금이 탕감받게 되는 것은 융자의 종류와 그 내용에 따라 차이가 있습니다.

캘리포니아 법에 따라서 주택을 구입할 때 받은 융자 또는 재융자를 통하여 받은 융자금의 일부 또는 전부가 그 주택의 구입대금을 값기 위하여 사용된 경우라면 귀하의 주택을 담보로 설정된 1차 및 2차 융자금이 다 탕감되게 된다고 볼 수 있겠습니다.

그러나 그 2차 융자가 자동차 구입비 사업자금 등 기타 용도로 사용되었다면 포클로져와 상관없이 2차융자에 대한 개인적인 책임을 지게 되실 수도 있겠습니다. 자세한 것은 서류를 검토해 보아야 말씀드릴 수 있겠습니다.

포클로저를 피하는 방법을 알려 달라고 하셨는데 그것은 은행에서 제공한 융자서류에 어떤 문제가 있는 경우를 제외하고는 융자금을 납부하지 않는 한 포클로저를 피하는 것은 어렵습니다.

예를 들어서 주택을 구입하기 위하여 받은 융자금 또는 주택을 구입할 때 받은 융자금을 재융자하기 위하여 융자를 신청하게 되면 은행으로 부터 여러장의 해당융자와 관련된 세부적인 사항이 담긴 서류를 받게 됩니다.

융자기관에서는 주택소유주가 융자 또는 재융자를 신청할 때 예상되는 융자금액 상환금액 경비 이자율 등을 알려주기 위하여 보내주는 서류입니다.

그러나 막상 융자가 마무리되는 당시에는 상황이 바뀔 수 있습니다. 그 이유는 융자를 신청하는 시점에서는 아직 이자율이 정해지지 않았을 수도 있고 융자신청인이 융자 프로그램을 바꿀 수도 있으며 융자은행에서 자신들의 프로그램을 수정 및 변경하기도 하며 융자에 따른 비용은 더욱 정확하지 않음으로 최종적으로 정해진 융자관련 조건들은 신청인이 융자를 받으면서 최종적으로 서명하게 되는 융자서류에 명시되어 있게 됩니다.

이러한 융자서류는 소비자를 보호하기 위하여 제정된 여러가지 연방 법규에서 정한 규정과 조건을 충족시키는 선에서 작성되어야 소비자인 주택 소유주들이 보다 정확한 정보를 받게 됩니다.

이러한 법규 중의 하나가 소비자 융자보호 법안(Truth in Lending Act)이라고 하는 법규인데 이 법안에 따라서 융자은행에서는 주택소유주에게 융자신청에 관한 세부사항을 신청인인 주택소유주에게 보내어야 하기 때문입니다. 이 세부사항에는 융자프로그램의 이자율 매달 지불하는 페이먼트 각종 경비 등에 대한 정확한 금액이 명시되게 됩니다.

만일 이 세부사항에 담겨있는 내용이 소비자 융자보호법안이 규정을 위반하였다면 이에 따른 책임을 융자은행에 물을 수 있으며 이에 따른 보상으로 융자 원금 또는 이자율 등의 조절을 시도해 볼 수 있겠습니다.

자세한 법적 자문은 귀하가 융자은행으로 부터 받은 융자서류들에 대한 법적검토가 이뤄져야 알 수 있겠습니다.

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