[김희영의 부동산 맥 짚기] 법률 준수 의무 조항

김희영/김희영 부동산

보금자리가 우환덩어리로 변했다. 본전 찾는 방법은 없을까? 매매 과정에는 판매자 부동산 업자 융자 브로커 은행이 주로 관여되며 이들에게는 법률 준수 의무 조항이 있다. 이들의 위법 행위를 찾아서 손실 배상을 청구할 수 있다. 부동산 매매 과정에서 판매자나 부동산 업자에 의해서 흔히 발생되는 몇 가지 사례를 본다.

물론 사기꾼 구입자도 있다. 한인 D 장로는 경기 좋은 시절에 다른 동업자와 같이 투자를 해 놓고는 불경기가 되니까 자기는 돈을 빌려 준 사람이니 원금 환불 소송을 청구하기도 했다.

▷판매자: 판매자는 구입자에게 모든 사실을 정확히 밝혀야 하는데도 문제점을 숨기고 '현상태(AS IS)'로 판매 논란이 있는 경우도 있다. 이를테면 수영장을 메워 놓고도 메운 곳이 없다고 기재함으로 훗날에 계약 취소와 배상을 해준 사건들이 많다.

▷계약 무효: 법규 위반이 되어 있는 부동산인데도 아무런 문제가 없는 부동산이라고 판매한 것은 거짓 설명이므로 계약 취소 및 손해 배상 청구를 할 수 있다.

구입 계약서와 추가 계약서를 첨부해서 판매자한테 보내면 판매자는 다시 다른 조건의 계약(카운터오퍼)을 구입자에게 제시한다.

이런 상황에서 혼돈이 생겨서 계약이 성립된 것인지 아닌지 애매모호 한 것 상호간의 실수 계약 성립요건이 충족되지 않은 것 계약 당시에 어떤 압력을 받은 분위기에서 마음에도 없는 계약이 된 경우도 취소된다.

분할이 안 된 부동산을 판매한 경우에도 계약 취소된다. 여러 동업자간에 구입한 부동산을 한 동업자가 빠져 나간 자리를 채워주는 경우 훗날에 소유권 일부 구입도 위법이 될 수 있다.

▷비싼 가격에 구입: 한인 사이에 매상을 둘러싼 시비가 많다. 부동산을 구입하면서 터무니 없게 비싼 가격에 구입한 탓에 피해를 당한다.

실제 수입과 지출이 큰 차이가 있으면서도 속여서 설명한 것 때문에 비싼 가격에 구입됐다면 사기이다. 수입에 대한 거짓 설명이나 실제 있지도 않았든 사실을 설명함으로 믿게 한 것도 거짓설명이다. 이런 사실에 의존한 사람은 이 사실이 정확한 가를 재조사 할 의무가 없다.

▷부동산 에이전트: 부동산 에이전트로 인해서 피해보는 사람이 많다. 그 책임은 부동산 에이전트를 선정한 판매자에 책임 전가가 될 수 있다. 최근 한인 부동산 에이전트 K씨는 구입자가 계약금 3만달러를 에스크로 종결 때 지불한다고 계약했는데 이 계약 자체가 무효다. 결국 한인 판매자한테 피해를 주고 외국인 구입자만 돕는 행동을 했다.

주택 매매 할 때 한 부동산 업자 또는 동일 회사에서 구입자와 판매자 양자를 대변하는 2중 에이전시가 된 때에는 이 사실을 서면으로 밝혀야 한다. 판매 위탁을 받은 부동산 에이전트가 구입자를 찾아서는 자기는 구입자만을 위한 부동산 에이전트라고 했을 때도 위법이다.

단 주택이 아닌 부동산은 제외된다. 부동산 에이전트는 '눈으로 보아서' 부동산에 결함이 있는가를 검사 해 줄 의무가 있는데도 이를 안 밝혔다면 잘못이다.

그러나 현실적으로 결함인지 아닌지를 분간 못하는 에이전트들도 흔히 볼 수 있다. 결함이 있는데도 이 사실을 알지도 못하고 아주 좋은 투자라고 설명했던 사건이 있었다. 법원은 부동산 업자 자기 개인 의견이라고 말하지만 자기의 지식을 믿도록 한 것은 거짓 의견에 의한 거짓 설명이다.

부동산 업자가 판매자나 구입자의 특별한 허락 없이 위조 서명을 하는 경우도 종종 있다. 이러한 여러 부동산 관련 법률 위반을 찾아서 계약을 취소함으로서 투사 손실도 회복하고 차압 방어용으로 활용할 수 있다.

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