[부동산 Q&A] 융자조정 및 융자소송

원동석/변호사

△문= 로스엔젤레스에 6유닛 아파트를 사서 그중에 한 유닛에서 살다가 그 아파트에서 에퀴티를 뽑아서 한인타운에 위치한 주택을 구입하였습니다.

그 주택은 서브프라임 융자를 받았고 이자를 1%만 지불하고 있기 때문에 원금이 계속 늘어나고 있었는데 이제 몇달만 있으면 페이먼트가 두배 가까이 늘어납니다.

현재도 겨우 페이먼트를 하고 있는데 그 주택의 페이먼트가 두배가 되면 저는 도저히 그 페이먼트를 감당하지 못하게 될 것 같습니다.

현재 숏세일을 하려고 시도하고 있는데 어떻게 될 지 모르겠습니다. 그 주택을 구입할 때 구매가격의 80%를 1차로 10%를 2차로 받았고 10%를 다운하였습니다. 만일 숏세일이 되지 않으면 저희는 그 주택의 페이먼트에 상당한 어려움을 겪을 것 같습니다.

특히 아파트도 입주자들이 임대료를 제대로 지불하지 않아서 현재 많은 어려움을 겪고 있습니다. 만일에 숏세일이 안되는 경우 다른 해결 방법은 없는지요?

▼답= 현재 귀하가 겪고 있는 어려움은 귀하만의 문제가 아니며 우리의 많은 이웃들이 동일한 어려움을 겪고 있습니다. 갑자기 불어닥친 경기의 한파로 인하여 많은 이웃들이 직장을 잃었습니다.

이러한 어려움이 지난 1980년대초에도 왔고 90년대초에도 왔으며 이제 그때보다 더 큰 한파가 왔습니다. 이러한 상황을 미국정부와 금융권도 잘 알고 있으며 금융권에서 어려움을 겪고 있는 우리를 위하여 보다 신속하게 융자를 제공해 줄 수 있도록 노력하고 있습니다.

그러나 너무도 많은 물량들이 숏세일로 나오고 있으며 숏세일 자체는 금융회사들이 반드시 고객의 요구에 따라 숏세일에 동의해 줘야 하는 의무적인 상황이 아니기 때문에 숏세일이 실패하는 경우도 많으며 그 기간이 너무 오래 걸려서 그 기간을 참아내지 못하는 경우도 발생하고 있습니다.

그러나 만일 귀하가 숏세일에 실패하시는 경우 다른 해결 방도가 없는 것은 아니라고 사료됩니다.

특히 귀하의 경우 융자를 제공받는 귀하의 수입과 귀하가 한달에 지출해야 하는 고정경비 등을 고려해 볼 때 1%의 이자만을 지불하는 것은 귀하가 감당할 수 있겠으나 이자와 원금을 상환하기 위하여 귀하가 실제로 지불하여야 하는 상환금은 처음부터 귀하가 감당하기 어렵다고 하는 사실을 알고 융자를 제공한 것이라면 이는 약탈적 융자행위 중의 하나라고 볼 수 있기 때문입니다.

약탈적 융자행위는 캘리포니아 뿐만 아니라 연방정부에서도 강력하게 규제하고 있는 행위입니다. 융자를 받은 서류들을 검토하여 처음부터 잘못된 융자를 은행에서 제공한 것이 아닌지에 대한 검토가 필요할 것으로 생각됩니다.

따라서 그 집에 계속 거주하고 싶은 의사가 있다면 숏세일에 대한 시도뿐만 아니라 귀하가 받으신 융자에 어떤 문제가 있는지에 대하여도 검토해 보실 것을 권해 드립니다.

만일 이러한 문제점이 발견된다면 귀하의 주택을 담보로 받은 1차 및 2차 융자의 원금을 그 주택의 현재 시세의 90%까지도 삭감할 수 있는 가능성이 있으며 이자율의 조정도 가능하며 또 경우에 따라서는 융자상환기간을 길게 늘림으로써 월 페이먼트도 낮출 수 있겠습니다. 그러나 귀하가 가지고 있는 융자관련 서류들을 검토해 보기 전에는 정확한 법적 자문을 드릴 수는 없겠습니다.

자세한 법적 자문은 부동산 담당 변호사를 만나서 상의해 보시기 바랍니다.

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