[부동산 Q&A] 임대계약권 피양도자의 책임

원동석/변호사

△문= 저는 LA 인근에 위치한 상업용 건물 내에 사업체를 소유하고 있습니다. 그 사업체는 다른 사람이 운영하던 것을 제가 3년 전쯤 구입한 것입니다. 제가 그 사업체를 구입할 때 에스크로를 통해 구입하였으며 먼저 주인이 가지고 있던 임대계약서를 양도받았습니다.

제가 양도받을 때에 임대계약기간이 4년에 옵션 5년이 있었습니다. 그런데 요즘 경기가 좋지 않아 임대료를 지불하는데 어려움을 겪고 있어서 사업체를 매각하고자 하였으나 쉽지 않아 결국 그냥 사업체의 문을 닫기로 결정하였습니다.

그런데 주위에서 이야기하기를 제가 사업체의 문을 닫게 되면 저에게 임대계약권을 양도한 먼저 주인에게도 피해가 갈 수 있다고 합니다.

저는 이미 제가 그 사업체를 구입하고 운영해 왔기 때문에 먼저 주인에게는 피해가 가지 않는 것으로 알았었습니다. 제가 그 사업체의 운영을 포기하고 임대료를 지불하지 못하면 전주인에게도 피해가 가게 되는지요?

▼답= 임대계약서를 보면 그 임대계약서상의 권리와 의무를 타인에게 양도할 때 임차인이 따라야 할 절차와 의무가 명기되어 있습니다.

대부분의 임대계약서에는 임차인이 임대계약서상의 권리와 의무를 타인에게 양도하고자 하는 경우 건물주의 사전 동의를 문서로 받도록 되어 있습니다. 만일 이처럼 사전 동의없이 임대계약권을 타인에게 양도하게 되면 이는 임대계약을 임차인이 위반하는 것으로 경우에 따라서는 퇴거소송을 당할 수도 있게 됩니다.

건물주의 동의를 받고 절차상 하자가 없이 임대계약서상의 모든 권리와 의무를 타인에게 양도하게 되면 임차인(양도인)과 새로운 임차인(양수인) 사이에 임대계약권의 양도계약서를 작성하게 되며 그 내용을 건물주 (임대인)가 승인하는 문서로 된 양도계약서를 작성하게 됩니다.

이 양도계약서에는 경우에 따라서 새로운 권리 또는 의무가 부과되기도 하는데 그 내용에 따라서 양도인이 그 사업체를 팔고 임대계약권을 구매자에게 넘겨준 후에 어떤 책임과 의무가 있는가가 결정됩니다. 따라서 그 내용을 잘 살펴보고 서명해야 합니다.

대부분의 경우는 우리가 상식적으로 생각하는 것과는 다르게 양도인이 임대계약서 상의 권리와 의무를 그 사업체를 구입하는 분에게 양도해 준 후에도 계속해서 그 임대계약권을 양도하기 전과 동일한 책임과 의무를 갖게 됩니다.

다시 말해서 임대계약권을 양도받은 사업체의 구입자가 임대료를 제때 지불하지 않던지 임대계약서에 있는 어떤 의무를 이행하지 않게 된다면 그 입주자에게 임대계약권을 양도해준 피양도인인 그 사업체의 전 주인에게도 이에 따른 책임이 동일하게 적용된다고 하는 것입니다.

다시 말해서 귀하가 임대료를 지불하지 않거나 사업체의 문을 닫고 영업을 하지 않게 되면 이에 따른 책임을 귀하에게 그 사업체를 매각하고 임대계약권을 양도해 준 먼저 주인에게도 그 책임을 물을 수 있다는 것입니다.

그러나 이러한 일반적인 경우에서 예외가 되는 경우가 있는데 그것은 임대계약권을 양도하면서 작성하게 되는 양도계약서에 임대계약권을 양도하는 자는 더 이상 그 임대계약서에 있는 책임과 의무에서 면제가 된다고 하는 내용이 삽입되어 있는 경우입니다.

이 경우는 흔하지 않으며 이러한 내용이 양도계약서에 명기되는 경우는 대부분 건물주에게 이에따른 보상을 추가적으로 제공한 경우에 가능합니다. 즉 건물주가 임대자의 책임을 면하게 해주는 대신 어떤 댓가를 받아야만 이러한 면제조건을 양도계약서에 첨부해 준다고 하는 것입니다.

자세한 것은 귀하의 임대계약서와 양도계약서 등을 검토해 봐야 말씀드릴 수 있겠습니다.

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