[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 달라진 숏세일

그레이스 홈 부동산 대표

숏세일이란 주택의 시장 가격이 현재 은행에 남아 있는 모기지 채무액에 못미치기 때문에, 주택 소유주가 집을 팔게 되면 오히려 주택의 판매 가격과 은행에 남아 있는 총 융자 금액과의 차이 뿐 만 아니라 부동산 중개인 수수료 및 제반 크로징 경비를 따로 준비해야 만 하기 때문에, 경제적 난관에 봉착한 홈 오너들이 오히려 집을 포기해 버리는 상황에 이를 수 있으므로, 은행측이 일정 부분이나 전액의 모게지 채무 액을 탕감해 주면서 집을 시장 가격이나 그 이하에도 팔 수 있도록 허락해 주는 것으로, 결국 홈 오너나 은행측 모두에게 금전적 손실을 최소한으로 줄여내는 윈윈(win-win)게임의 일종이라고 할 수 있겠다.

숏세일은 사실 오래전부터 부동산 시장에서 있어 왔던 판매 기법이었으나, 최근의 부동산 가격의 하락으로 인해 많은 집들이 숏세일을 판매 기법을 이용하게 되었을 뿐이다.

부동산 가격이 최고점에 달했던 2000년도 중반에 구입된 집들은 현재 그 당시의 가격에 비해 적잖게 하락 되었을 뿐 만 아니라 융자 프로그램에 있어서도 1% 대의 낮은 이자로 시작하는 변동 이자율, 혹은 이자 만 내고 원금은 줄지 않거나 오히려 시간이 경과 할수록 원금이 올라가는 프로그램을 택하였기 때문에, 이제 가치가 하락 된 주택에다 힘에 부치는 모게지를 감당해야 할 이유가 상실되면서, 은행 차압으로 인한 크레딧 훼손까지 가지 않으려는 홈오너들이 선택하는 가장 바람직한 주택 처분 방법이 된것이다.

그러나 그동안 숏세일로 주택을 구입하려 했던 바이어들이나, 판매하려 했던 셀러들 중에는 이에 대해 회의적 입장을 보이는 사람들이 많았으나 이제는 전반적으로 작년에 비해 은행에서도 더욱 적극적으로 협상에 임하기 때문에 은행의 최종 승인을 받는 시간이 한결 단축되었다는 것이 일반적인 견해이다.

은행에서는 직접 협상자(Nigotiator)직원들의 숫자를 늘렸고, 셀러측의 에이전트들은 은행측으로부터 가격 승인을 이미 받아 놓고, 바이어의 오퍼를 받음으로써 바이어를 한없이 기다리게 하여 결국 계약이 중도에 포기되어지는 것을 방지 하고, 승인된 가격으로 인하여 일반 세일처럼 한달 만에 크로징에 이르도록 하게 하고 있는 추세이다. 이제 모두들 숏세일 전문가(Expert)가 되어가는 모양이다.

갑자기 봇물처럼 터져 나온 숏세일로 인해 셀러도, 바이어도, 은행도, 에이전트들도 경험부족으로 우왕좌왕하던 시대는 이제 지난 것 같다. 오랜 기다림으로 인해 씨어리어스한 바이어들을 놓쳐 버리는 결과를 이제는 초래하지 않을 듯 싶다.

더구나, 그동안은 숏세일로 판매된 주택의 소유주들이 탕감된 모기지 금액을 의무적으로 세금 보고를 함으로써 수입으로 간주되어 왔던 캐피탈 게인(Capital Gain)세금 규정이 2008년 12월에 연방 정부의 새 세금법안으로 인해서, 2012년 까지는 숏세일 후 은행으로부터 탕감된 차액에 대해서 세금이 부과되지 않도록하는 법개정이 이루어 짐에 따라 이제 숏세일은 더욱더 탄력을 받게 되었다.

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