융자조정·재융자 '웃고 울고' 소득 증명 제대로 해야…점보 융자는 안돼

4일 오바마 행정부는 주택차압방지를 위한 ‘모기지 조정 계획(Mortgage Modification Plan)’의 구체적인 가이드라인을 제시하고, 본격적인 지원에 돌입했다. 모기지 조정 계획의 내용을 사례별로 분석했다.

#1. 김모씨는 2007년 53만달러의 단독주택을 20% 다운 페이먼트하고 42만4000달러를 융자받아 구입했으나 현재 40만달러까지 시세가 떨어졌다. 당시 그는 6.5%의 고정 이자율로 융자를 받았다.

= 김씨의 경우는 에퀴티가 이미 없어져 재융자가 불가능했으나 이번 조치로 재융자가 가능하게 됐다. 김씨의 경우, 4.75%까지 이자율이 가능한 만큼, 월 페이먼트를 525달러 정도 줄일 수 있고 30년간 18만달러 정도 페이먼트를 절약할 수 있다. 단, 재융자를 할 때 소득증명을 해야 한다.

#2. 이모씨는 2005년 폰태나의 45만달러 주택을 변동 이자율 프로그램으로 42만달러 융자를 받아 구입했다. 당시에는 월 페이먼트가 1800달러 정도였으나 계속 증가해 지금은 3000달러를 넘어섰다. 이씨의 현재 소득은 월 5500달러 정도다.

= 이씨의 경우는 컨포밍 융자에 해당되는 만큼 융자조정이 가능하다. 단, 모기지 페이먼트를 낮췄을 때 부담할 수 있다는 소득 증명을 해야 하고, 모기지 노트를 소유하고 있는 융자은행이 ‘모기지 조정 계획’에 참여해야 한다.

융자조정을 받으면 페이먼트는 월 1800달러 정도로 줄어들어, 매월 1200달러 정도를 절약할 수 있다.

#3. 정모씨는 2007년 한인타운 인근의 주택을 130만달러에 매입했다. 당시 30만달러를 다운 페이먼트하고 100만달러를 이자만 내는 프로그램으로 융자받아 매월 4400달러 정도를 페이먼트하고 있다. 이 집은 현재 시세가 105만달러 정도로 떨어져 에퀴티가 거의 없으며, 정씨는 아직 페이먼트를 연체한 기록이 없다.

= 정씨의 경우는 융자조정도 재융자도 힘들다. 재융자는 컨포밍 융자만 가능한데 정씨는 점보 융자라 재융자 대상이 안 되며, 융자조정도 1차 융자가 72만9750달러 이하여야 하는데 정씨의 경우는 이 한도액을 넘어선다.

#4. 장모씨는 지난 2005년 45만달러의 콘도를 20% 다운 페이먼트하고 30년 고정 융자 프로그램으로 구입했다. 당시 이자율이 7.5%여서 월 페이먼트는 2360달러 정도. 그러나 지난해부터 월 소득이 감소해 현재 월 소득은 4100달러이며, 콘도 시세는 40만달러가 채 안 된다.

= 장씨의 경우 재융자는 불가능하고 융자조정은 가능하다. 재융자를 해 이자율을 4.75%로 낮추더라도 월 페이먼트는 1750달러 정도이기 때문에 월 소득의 40%를 넘어 소득 요건이 안 된다.

그러나 융자조정은 가능하다. 융자조정을 하면 월 페이먼트는 1250달러 정도로, 월 페이먼트는 현재보다 1100달러 정도 줄어든다.

김현우 기자 [e-mail]