[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 모기지 융자조정의 실체

그레이스 홈 부동산 대표

서브 프라임 모기지 부실 사태로 초래된 부동산 시장의 침체와 이로 인한 미국 경제의 전반적인 악화로 이어지는 실직율 증가, 또한 자영 업자들의 수입 감소로 인하여 미국의 경기는 안개 정국에 이르렀다 한다.

이제 대다수 중산층의 가정 경제도 저축과 투자는 산너머 강 구경인 듯 보이고, 내가 살고있는 우리 가족의 보금자리를 어떻게 지켜 나가느냐에 관심이 증폭되고 있다.

언론에서는 요즈음 집을 빼앗길 위기에 직면한 사람들에게 숏세일, 융자 조정(Loan Modification), 융자 소송(Loan litigation) 같은 방법을 자주 제시하고 있지만 사실은 이전부터 있던 제도이다.

많은 사람들이 숏세일을은 누군가에게 집을 팔아야 하고, 법적 소송은 시간과 비용이 만만치 않을 것 같고 해서, 융자 조정에 가장 많은 관심을 기울이는만큼 이에 대해 알아 보기로 하자.

집 주인이 파산이나, 포크로저에 이를 경우 은행에서도 많은 손실을 입게 된다. 이를 피하기 위해 은행에서는 기존 융자의 조건을 변경해서 승인해 주는 것이 모기지 융자의 재조정이다.

집주인은 자신의 재정 상태가 전보다 많이 어려워 졌음을 보여주는 서류를 제출함과 동시에, 새로운 페이먼트를 부담할 능력이 있음도 보여 주어야 한다.

융자 조정을 받기 위해 사실 크레딧은 큰 문제가 되지 않지 만 소득 증명을 하기 위해, 2년 치 세금 보고서, 월급 명세서, 자영업자의 경우는 비즈니스 손익 계산서가 필요하며, 모기지 월 불입금이 어렵다는 편지(Hardship Letter)는 기본으로 요구된다.

언어와 시간의 제약으로 인하여 많은 교포들이 대행 기관에 의뢰하기도 하지 만 올바른 지식과 경험이 없는 에이전트를 만나면 오히려 낭패를 볼 수도 있다.

실제로 A씨의 경우 지난해 9월 융자 조정 전문 회사를 자처하는 업체로부터 이자율을 낮추고, 모기지 담보 금액을 삭감 시켜서 월 페이먼트를 반으로 줄여준다는 말에 수천불의 선납금을 내고, 모기지 페이먼트를 중지히기 시작하였으나 결과는 A씨가 기대하는 것과는 전혀 다른 방향으로 종결되었다.

세금 보고상으로 비교해 볼 때, 전과 소득에서의 별반 차이가 없고, 페니메이, 프레디 맥에서 보증한 컨포밍 론이 아니며, 1유닛 만 소유한 홈 오너 주거용 주택도 아니라는 이유로 융자 재조정이 거부당했다. 더욱이 크레딧에 심각한 손상을 입으면서 주택의 에쿼티 라인까지 페쇄 되기에 이르렀다.

이처럼 융자 재조정을 시도하였다가 오히려 피해를 보는 한인들이 속출하고 있음도 염두에 두어야 한다.

융자 재조정은 신청 만 한다고 해서 무조건 성사된다고 생각하면 오산이다. 성급하게 의도적으로 페이먼트를 연체해서도 안 된다.

은행마다 각기 다른 가이드 라인을 갖고 있기 때문에 먼저 이를 파악할 줄 아는 전문가의 도움이 필요하다. 선불을 요구하는 에이전트와는 서비스의 규모와 결과에 대한 환불 여부를 계약서를 사용하여 서면으로 남겨두는 것이 좋다.

불경기의 한파 속에서 내 집을 지켜내는 전략으로 융자 재조정을 택하기로 결정한 사람들은 충분한 정보로 철저한 사전 지식을 쌓고, 주위에서 성공한 사례를 가지고 있는 사람들의 이야기를 토대로 신중하게 에이전트를 선정하여 성공적인 결과를 이끌어야 겠다.

(문의: 703-625-8500 또는 [e-mail])