2차 모기지 있어도 재융자···주택소유주 구제안 Q&A

바로 시행···최대 73만불까지 재조정

버락 오바마 행정부의 주택시장 안정화 대책이 4일 최종 구체화됐다.

재무부가 발표한 MHA(Making Home Affordable) 플랜은 크게 재융자와 융자 재조정으로 나뉘며, 주책차압 등 위기에 직면한 주택 소유주들을 구제하고 더 나아가 침체에 빠진 경제를 살린다는 계획이다. 다음은 재무부가 정리한 MHA Q&A.

Q. MHA(Making Home Affordable)는.
-재융자와 융자 재조정을 통해 전국 900만 주택 소유주를 돕고 주택차압 등 직면한 위기를 모면케 하기 위한 정부 프로그램.

Q.언제부터 시행되나.

-발표된 4일 바로 시행되며 해당 융자 기관에 문의 및 신청하면 된다.

Q.모든 종류의 융자가 MHA 혜택을 받나.
-재융자 프로그램은 패니 매와 프레디 맥이 소유하거나 증권화한 콘포밍 론(conforming loans)에만 적용된다. 융자업체가 소유한 우대, 비우대, 조정금리 등을 포함한 대부분의 전통적 융자는 재조정 프로그램을 받을 수 있다.

Q. MHA에 의해 언제부터 재융자를 받을 수 있나.
-융자업체가 재융자를 즉각 할 수 있도록 패니 매와 프레디 맥이 가이드라인을 발표할 것이다.

Q. 재융자 자격 조건은.
-주택 소유주가 거주하고 있는 주택에 대해 채무자는 새로 설정될 모기지 채무를 갚을 수 있는 충분한 소득이 있어야 한다. 그리고 1차 모기지 금액이 현재 집 가격의 105%를 넘지 않아야 한다. 예로 집값이 20만달러이면 채무자는 21만달러 이하 채무가 있어야 한다.

Q. 세컨 모기지를 가진 사람이 많다. 다 합해서 채무가 105%가 넘으면.
-여전히 채무자는 1차 모기지가 집 값의 105%를 넘지 않으면 자격이 있다. 다른 모든 채권자들이 새로운 1차 모기지 조정에 동의해야 한다.

Q. 재융자를 통해 채무자가 캐쉬를 꺼내 다른 빛을 갚을 수 있나.
-아니다. 채권자는 단지 재융자 비용만 사용할 수 있다.

Q. 현재 월 모기지 페이먼트를 내지 못하는 소유주도 재융자할 수 있나.
-아니다. 현재 채무 불이행 소유주는 자격이 안된다. 이들은 융재 재조정(loan modification) 옵션을 선택해야 할 것이다.

Q. 융자 재조정은 언제 시작하나.
-홈 어포더블 융자 재조정은 바로 시작한다. 해당 융자 업체에 자격 여부를 문의하면 된다.

Q. 지금 융자 재조정을 하기 위해 채무자와 논의중인데, 이번 홈 어포더블 재조정으로 돌리기 위해 논의를 중단해야 하나.
-채무자는 모든 가능한 옵션이 선택될 수 있다고 충분히 알고 있어야 한다. MHA는 주택 차압을 막기 위한 극단적인 조치이지만 유일한 것은 아니다.

Q. 홈 어포더블 재조정 자격 요건은.
-채무자는 해당 주택(한 개 유닛에서 4개 유닛까지 가능)에 거주하고 있으며, 갚지 못한 원금 밸런스가 72만9750만달러(1개 유닛) 이하여야 한다. 융자는 2009년 1월1일 이전에 신청된 것이어야 하고 모기지 페이먼트(세금, 보험, 주택 소유주 협회 납입금)가 월 총소득의 31%가 넘지 않아야 한다. 또한 소득과 지출에 현격한 변화가 있어 현 모기지 월 페이먼트가 상당히 부담되는 자에 해당된다.

Q. 홈 어포더블 재조정을 받기 위해 채무자가 채무 불이행을 해야 하나.
-아니다. 그동안 월 납입을 잘 했어도 소득, 지출 구조상 너무 힘들다고 입증되면 된다. 또한 지금은 괜찮지만 앞으로 현격한 월 모기지 납입액의 증가가 예상되도 가능하다.

Q. 지금은 현재 월 페이먼트를 잘 낼 수 있지만 집값이 융자 금액보다 낮아진 소유주가 융자 재조정을 받을 수 있나.
-아니다. 홈 어포더블 재조정은 주택 소유주가 현재 상황을 유지하기 어렵워 주택 차압에 직면한 상황을 돕기 위한 것이다. 이 플랜은 집값 하락에 따른 홈 에쿼티 손실을 보전하기 위한 것이 아니다.

Q. 융자 재조정 부채/소득 비율 제한이 있나.
-아니다. 융자 재조정 조건으로 채무자의 부채/소득비율(백엔드 비율)이 55%를 넘으면 주택 카운셀링 프로그램에 참여해야 한다고 약속해야 한다. 이 비율은 보통 채무자의 월 총부채 납부액(모기지 보험 프리미엄, 세컨 모기지, 다른 부채 상환)과 총 월 소득간 비율이다.

Q. 재조정 이자율은 계속 일정한가.
-재조정 이자율이 시장 금리보다 낮으면 최대 고정 기간은 5년이다. 6년째 부터 금리는 재조정이 이루어진 날의 프레디 맥 프라이머리 모기지 시장 조사율에 도달할 때까지 연 1%포인트 미만까지만 인상될 수 있다. 그러나 재조정 금리가 조사 금리를 넘으면 남은 기간 금리는 재조정 금리가 된다.

Q. 금리를 내려주었는데도 월 페이먼트 규모가 채무자의 부채소득비율 31%(프론트엔드 기준) 미만으로 낮추지 못하면.
-최저 2%까지 금리를 낮추었는데도 부채소득비율 31%가 넘으면 상환기간을 40년까지 늘리게 된다. 그래도 31%가 넘으면 업체는 원금을 일부 포기해야 한다.

Q. 세컨 모기지 있는 채무자가 홈 어포더블 재조정을 받으려면.
-세컨 모기지 채권자가 재조정 융자 조건을 따라야 한다. 그러나 홈 어포더블 재조정을 통해 최대 1000달러의 인센티브가 세컨 모기지 채권자에게 지불된다. 1차 융자 업체는 세컨 채무 담보권을 없애는 댓가로 추가로 500달러의 인센티브를 받을 수 있다.

Q. 자세한 내용 문의는.
-www.FinancialStability.gov.

송훈정 기자