[앤드류 문의 융자백과] 융자조정의 개념

론팩 모기지 부사장

현재 일반인들이 흔히 말하는 융자조정은 Loan Modification(융자조정)과 Loan Litigation(융자소송)의 두 가지로 나뉠 수 있다.

Loan Modification(이하 '융자조정'으로 표기)은 주택소유주가 페이먼트를 하기 어려운 개인적인 상황을 은행에 보여줌으로써 이자를 낮추고 페이먼트를 낮추는 것을 말하며 융자소송은 집을 구입하며 융자를 받을 때 서명한 융자서류(Loan Doc)상에 나타나는 불법적인 계약조항 및 은행이 행한 불법적인 행위들(예를 들어 융자를 받는 사람이 한국인인데 한국어가 아닌 영어로 표기된 융자서류에 서명을 받은 것)을 제시함으로써 일종의 보상으로 이자와 페이먼트를 낮추는 것을 말한다.

융자조정은 주로 변호사와 함께 일하는 융자전문가들이 담당하고 있으며 융자소송은 주로 변호사들이 직접 담당하는 경우가 많다. 융자조정은 은행으로 서류가 접수된 후 2~6개월이면 그 결과를 알 수 있는 반면에 융자소송은 1~2년 정도 꽤 긴 시간이 소요된다.

따라서 작년 9월 경부터 많은 한인들이 신청하고 있는 융자조정은 이미 작년 12월부터 결과가 나오고 있지만 융자소송의 결과는 아직 대중매체나 사적인 경로를 통해 알려진 바 없다.

융자조정에 있어서는 페이먼트를 연체하고 있는 경우가 그렇지 않은 경우보다 좋은 결과를 기대할 수 있으며 조정기간도 줄일 수 있다. 그러나 페이먼트의 연체가 반드시 좋은 결과를 보장하는 것은 아니며 심지어 연체하고 있는 상황에서 융자조정을 거절당하는 경우도 있다.

융자조정에서 가장 중요한 것은 '개인적인 어려운 상황(Hardship)을 얼마나 진지하고 설득력있게 보여줄 수 있는가'이다. 페이먼트를 제대로 해왔는데 현재 심각한 어려움을 겪고 있다면 페이먼트를 연체하며 상대적으로 어려움이 덜한 경우보다 좋은 결과를 받을 수 있다. 한편 융자소송은 페이먼트의 연체 유무와 상관없이 진행된다.

최근에 정부는 주택소유주의 융자원금을 삭감해줄 것을 검토 중이라고 발표한 적이 있다. 현재 융자은행들은 오랜 기간 연체하고 있는 경우에 한해 종종 2차 융자를 삭감해주고 있는데(2차 융자 30만달러를 삭감받은 사례도 있음) 1차 융자의 삭감을 기대하는 것은 아직은 시기상조이다.

'융자원금 50% 삭감 가능' '이자 3%로 조정 보장' 등의 말들은 힘든 시기에 우리를 슬프게 하는 또 하나의 혹세무민에 불과하다는 것을 알아둘 필요가 있겠다.

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