[융자조정 겉과 속-끝] '연체' 해야만 승인 나는 것 아니다

'무조건 페이먼트 내지말라' 브로커 조심
서비스 수수료 선금 요구하는 것도 불법

융자조정(Loan Modification)이 차압 사태를 해결하는 가장 유용한 방법으로 인식되면서 융자조정 신청자가 증가하는 것과 동시에 이를 이용한 사기 행위도 기승을 부리고 있다.

또 융자조정에 실패해 막다른 골목으로 내몰린 한인들도 늘어나고 있다.융자조정 절차 및 유의점, 융자조정 대안 등을 정리했다.

▷절차

융자조정은 직접 융자은행 담당부서와 연락해 받을 수도 있고 비영리단체나 융자조정 브로커를 통해 신청할 수도 있다.

융자조정을 받기 위해 크레딧은 큰 문제가 되지 않지만 소득 증명을 해야 한다. 따라서 소득 증명이 가능한 서류를 준비하는 것이 가장 중요하다. 소득증명 서류로는 월급 명세서와 2년치 세금보고서 자영업자의 경우 손익 계산서 등을 요구한다. 또 수입이 줄어들어 모기지 페이먼트가 어렵다는 하드십 레터(Hardship Letter)도 준비해야 한다.

이러한 서류들을 준비한 후 비영리단체나 융자조정 브로커 등을 통해 융자은행에 접수하면 융자은행에서는 심사를 통해 승인 여부를 결정한다. 요즘은 각 은행마다 신청 서류가 너무 많아 보통 3~4개월 많게는 6개월까지 소요된다.

▷유의점

모기지 페이먼트를 연체한 주택소유주가 그렇지 않은 주택소유주보다 융자조정 승인을 받을 확률이 높지만 반드시 모기지 페이먼트를 연체해야만 융자조정을 받을 수 있붋 것은 아니다.

융자조정 회사마다 가이드라인이 다르기 때문이다. 따라서 먼저 가이드라인을 확인하는 것이 중요하다. 따라서 무조건 페이먼트를 연체하라고 조언하는 브로커는 일단 조심해야 한다.

롬팩 모기지의 앤드류 문 부사장은 "일부 융자은행은 모기지 페이먼트를 연체한 기록이 없으면 융자조정을 안해주기도 한다"며 "그러나 연체를 해도 융자조정이 안 될 수도 있고 연체하지 않아도 가능한 만큼 가이드라인을 정확히 파악해 대처하는 것이 중요하다"고 말했다.

수수료 부분도 조심해야 하는 문제. 원칙적으로 융자조정 서비스를 도와주면서 수수료를 선금으로 받는 것은 불법이다.

특히 수수료를 미리 받고 융자조정이 실패했으나 돌려주지 않으면 부동산국에서 에이전트 라이선스를 일시중지하거나 박탈할 수 있다.

이 때문에 브로커들은 컨설팅 계약과 같은 편법을 쓰기도 한다. 이런 경우 융자조정 실패시 반환 규정을 정확히 해야 피해를 방지할 수 있다.

▷대안

소득증명이 힘들거나 융자조정을 실패했으면 융자소송을 고려할 만 하다. 융자소송은 소득 증명 및 좋은 크레딧이 필요없기 때문이다. 단 융자소송은 기간에 제한이 있다. 재융자의 경우 2005년 이후 주택구입융자는 2004년 이후 융자를 받은 경우만 가능하다.

또 옵션 변동 프로그램이나 서브프라임 변동 이자율 프로그램 이자만 내는 프로그램 등이 가능하며 30년 고정 프로그램의 경우는 상대적으로 쉽지 않다. 소송 기간이 6개월에서 1년 정도로 긴 것도 생각해야 한다.

문 부사장은 "결국 주택소유주의 상황에 따라 융자조정이나 소송 중 적합한 것을 택하는 것이 차압 위기를 넘길 수 있는 지름길"이라며 "융자조정을 신청하기 전에 숏세일로 처분하는 것도 좋은 방법 중 하나"라고 조언했다.

김현우 기자 [e-mail]