[부동산 Q&A] 숏세일 및 융자소송

원동석/변호사

△문=저는 지난 1월에 은행에 융자조정(Loan Modification)을 신청했었고 지금은 마무리 단계에 있습니다. 융자조정이 이뤄지게 되면 한달에 2000달러씩을 지불하면 되는데 지금까지 밀린 5개월 모기지 페이먼트를 조정된 금액으로 내더라도 1만달러가 필요합니다.

그런데 지난 주에 남편이 실직했고 현재 직장을 찾고 있는데 쉽지가 않습니다. 또한 저도 직장에서 근무시간이 줄어든 관계로 저희 가정의 수입이 삼분의 이 이상이 줄어서 이제는 현재 진행되고 있는 융자조정이 마무리되더라도 조정된 금액인 2000달러도 지불할 능력이 되지 않을 것 같습니다.

작년 10월부터 페이먼트를 내지 못하고 있었는데 혹시 지금이라도 숏세일을 할 수 있을런지요? 아니면 다른 방법이 있다면 알려주시기 바랍니다.

▼답=귀하의 경우에는 융자은행에서 적극적으로 협조를 해 주어서 융자금 조정이 이뤄지게 된 상황이라서 그 상황만으로는 좋은 결과였다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 귀하의 부군께서 직장을 잃으셨고 귀하의 직장도 근무시간이 줄어든 관계로 융자금 조정이 별 도움을 주지 못하게 된 상황인 것 같습니다.

융자조정을 해 주는 것과 숏세일에 동의하는 것은 두개의 다른 내용임으로 융자금의 조절을 포기한다고 하여 숏세일을 하지 못하게 되는 것은 아닙니다.

숏세일과 관련되어 가장 중요한 것은 일단 그 주택의 은행의 차압절차에 들어가서 경매가 언제쯤 열릴 것인가 입니다. 만일 경매가 바로 이뤄질 상황이라면 그만큼 숏세일을 하기에 어려움이 있습니다.

왜냐하면 예상 구매자를 찾고 구매계약을 맺고 은행에 숏세일을 신청하고 하는데 많은 시간이 걸리기 때문입니다. 특히 융자금이 1차만 있는 것이 아니라 2차 3차가 있는 경우에는 더욱 어려움이 있습니다.

이러한 모든 여건을 고려해 볼 때 숏세일을 신청할 수 있는 상황이라면 먼저 부동산 중개사와 상의하여 구매예정자를 찾아보실 것을 권해 드리며 숏세일을 은행에 신청하는 절차는 해당 부동산 중개사 또는 부동산 업무를 담당하고 있는 변호사와 상의하실 것을 권해 드립니다.

일반적으로 경매절차를 통하여 매각될 때까지 은행에서 발생되는 비용도 적지 않으며 부동산을 차압한 후 매각될 때까지 발생되는 경비와 관리의 어려움 때문에 은행에서는 숏세일의 조건이 받아들일 수 있는 정도의 것이라면 귀하의 숏세일 신청을 적극적으로 검토할 것으로 생각됩니다.

부동산 경기가 내려간 상황이지만 그렇기 때문에 또 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 호기이기 때문에 이러한 숏세일을 이용하여 주택을 구입하고자 하는 분들도 많이 계시기 때문에 좋은 부동산 중개사를 만나시면 성공적으로 숏세일을 할 수 있으리라고 기대됩니다.

또 한가지 고려할 수 있는 방법은 귀하가 융자를 받을 당시에 은행에서 부당한 방법이나 조건으로 귀하에게 융자를 제공한 상태라면 그 융자 자체를 잘못 제공하였음으로 이에 대한 부당성을 주장하는 부당융자 소송을 시도해 볼 수도 있겠습니다. 그러나 이러한 소송은 다른 소송과 마찬가지로 그 결과가 보장되지는 않음으로 이에 대한 결정을 할 때는 신중하게 결정하시고 믿을 수 있는 변호사와 상의하실 것을 권면합니다.

▷문의: [phone] 또는 [e-mail]