오바마 주택안정대책 들여다보니···모기지 잘 낸 소유주도 혜택

살고있는 집만 대상…세컨홈 제외
내달 4일 구체적 가이드라인 확정

각 항목에 대한 구체적인 자격요건(소득, 융자금액 등)과 금융기관들 따라야할 가이드라인은 오는 3월4일(수) 발표될 예정이다. 다음은 방지책 내용 요약.

▷집값 하락해도 재융자 가능해져

오바마의 주택 차압 방지책이 시행되면 집값 하락 때문에 싼 이자 재융자 등을 못했던 많게는 500만 주택소유자들에게도 큰 혜택이 돌아간다.

예로 20만달러 융자가 있는 집주인이 재융자를 하려고 해도 은행은 집값이 융자금액의 80% 즉 16만달러가 되지 않으면 재융자를 해주지 않았다.

방지책은 프레디맥과 패니맥을 통해 보증된 융자를 대상으로 이 두 기관을 통해 재융자를 할 수 있게 했다.

이를 통해 주택소유주들의 월 모기지 부담액을 줄이게 된다. 예로 26만달러의 집을 20만달러 융자(30년 고정 6.5%)로 구매한 소유주가 5.16%로 이자를 낮추면 연간 2300달러의 이자 부담이 줄어든다.

▷원금 먼저 갚을 수 있다

대부분 융자 구조는 이자를 먼저 갚게 하고 말기에 도달할 수록 원금 상환 규모가 커진다.

이번 방지책은 원금을 먼저 갚을 수 있게 해 시간이 지날 수록 매월 납부 액을 크게 줄일 수 있게 했다. 이를 통해 매월 납부액이 소유주 소득의 38%가 넘지 않게 한다는 목표다.

이렇게 되면 금융기관이 손해를 보거나 자본 구조가 취약해지기 때문에 방지책은 대출기관에 채무/소득 비율이 31% 미만이 되도록 지원금을 주기로 했다. 대출 기관은 원금부터 갚도록 재조정해준 융자를 5년 동안 유지해야 한다.

▷재융자 잘 하면 현금 지원금 받아

주택 차압 방지책은 업체가 융자 재조정을 해주면 지원금을 지급, 차압을 적극 막겠다는 조치를 담았다. 또한 주택 소유주가 현재 보유한 융자를 큰 조정 없이 유지해나가도 지원금을 지급할 계획이다.

예로 정부 가이드라인을 따라 소유주에게 재융자를 해주면 융자 업체에 1000달러를 지급한다. 이에 더해 재융자 받은 소유주가 3년간 모기지를 유지하면 매년 1000달러까지 성공 격려금을 지급키로 했다.

또한 소유주가 채무 불이행을 하기 전에 융자 재조정을 해서 성공하면 업체에 500달러, 소유주에 1500달러를 지급한다.

재융자를 받아 약 5년간 문제없이 모기지를 잘 납부해도 매년 최대 1000달러의 원금 상환 격려금을 주기로 했다.

▷매월 모기지 납부 잘했어도 유자격

주택 차압 방지책은 사실 상 대부분의 주택 소유주들이 혜택을 볼 수 있게 했다.

우선 소득에 비해 융자금액이 너무 많거나 현 주택가치에 비해 더 많은 융자를 안고 있는 소유주들이 재융자 대상이다. 또한 당장 조치를 취하지 않으면 모기지를 내지 못하는 것을 입증해도 재융자를 받을 수 있다.

따라서 지금까지 매월 모기지 금액을 잘 내고 있었어도 이번 조치의 혜택을 볼 수 있다.

단 자신이 살고 있는 집에 대해서만 혜택을 준다. 세컨 홈이나 투자용은 해당되지 않는다.

마지막으로 연방 주택국(HUD)이 인증한 소비자 채무 카운셀링 프로그램에 들어가기로 약속하면, 자동차 모기지, 크레딧 카드 채무와 주택 모기지까지 모두 포함해 전체 소득의 55%를 넘으면 혜택 자격이 주어진다.

▷예금보험공사 등 기관 전방위 협조체제

방지책은 금융기관, 주택 소유주들에 혜택을 주면서 주택 차압을 막는 동시에, 재무부, 연방예금보험공사, 연방주택국, 패니매, 프레디맥 등 유관 기관을 전방위로 동원해 최악의 상황을 막는다는 계획이다.

이와 관련 재무부가 100억달러의 보험펀드를 조성해 금융기관들이 주택 차압 선택을 하지 못하게 할 계획이다. 모기지 채권을 지닌 기관들의 손실을 보전할 수 있기 때문에 융자업체의 가시적인 불안을 식힐 수 있다는 복안이다.

이 펀드를 이용해 재융자를 해주었는데도 숏세일 등으로 갈 가능성이 높을 때 인센티브를 지원해 차압을 선택하지 않도록 한다는 조치이다.

이와 관련 주택모기지 채권 구입기관인 프레디맥과 패니매의 공신력을 높이기 위해 최대한 자본을 확충해주기로 했다.

▷법원이 이자 낮출 수 있어

방지책은 개인이 주택차압 등으로 파산할 때 모기지 이자 등 조건을 재조정할 수 있는 권한을 부여할 계획이다. 이를 위해 개인 파산 법 조항을 수정할 것을 의회에 요청할 계획이다.