[부동산 Q&A] 융자조건

원동석/변호사

△문=저는 LA한인타운 인근에 위치한 주거용 건물을 매입하고자 구매계약을 체결하였습니다. 그런데 어제 주택감정서가 나왔는데 그 감정서에 따르면 제가 구입하고자 하는 주택의 감정가격이 그 구매예정가보다 높았습니다.

그럼에도 불구하고 은행에서는 구매예정가격의 70%만 융자해 주겠다고 합니다. 저는 최소한 구매예정가격의 80%는 융자가 나올 것이라고 믿고 있었고 다운페이는 단지 구매가격의 20%에 해당하는 금액밖에 준비하지 못했습니다. 만일 제가 융자를 받지 못하여 그 주택을 구입할 수 없다면 저에게 어떤 책임이 있을까요?

▼답=일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 해당 부동산의 감정가격보다 구매예정가격이 높을 수 있습니다.

왜냐하면 감정가격은 과거에 팔린 건물들의 판매가격을 기준으로 하는 경우가 많은데 가격 상승으로 인하여 이미 과거에 팔린 가격은 시장가격보다 훨씬 낮은 금액을 반영하고 있기 때문입니다.

반면에 부동산 시장이 침체되는 경우에는 해당 부동산의 감정가격이 구매가격보다 높을 수도 있습니다. 이것은 감정가격이 과거의 높았던 부동산 가치를 반영하고 있기 때문입니다.

계약서에 일반적으로 삽입되는 조건들 중에서 감정가격이 얼마 이상 나와야 그 건물을 구입하겠다고 하는 조건(Appraisal Contingency)과 융자를 어떤 금액 이상 받아야 그 건물을 구매하겠다고 하는 조건(Loan Contingency)이 있습니다.

주택을 구입하고자 하면 구매계약서를 작성하게 되는데 그 구매계약서에는 일반적으로 여러가지 조건을 달게 됩니다.

즉 그 조건들이 맞아야 그 건물을 구입하겠다고 하는 것입니다. 제 생각에는 귀하가 서명하신 계약서에도 이러한 조건들이 포함되어 있을 것으로 생각됩니다. 따라서 먼저 그 구매계약서의 내용을 상세히 검토해 보시기 바랍니다.

처음으로 검토해야 할 조건은 감정가격이 구매예정가보다 같거나 높게 나와야 한다고 하는 조건이 있는지를 살펴보시고 이처럼 감정가격이 구매예정가 보다 많이 나왔는지를 살펴보시기 바랍니다. 이것은 일반적으로 부동산 경기가 후퇴하는 때에는 구매예정가 보다 감정가격이 높은 경우가 많기 때문에 별 문제가 되지는 않을 것으로 생각됩니다.

그 다음으로 검토해야 할 조건은 융자금이 구매가격의 몇 퍼센트 이상 나와야 된다고 하는 조건이 있는지 살펴보시기 바랍니다. 예를 들어서 융자금이 구매가격의 80%는 되어야 한다고 하는 조건이 있는데 은행에서는 구매가격의 70%만 융자를 해 주겠다고 하면 그 건물을 구입하지 않아도 이로 인한 책임을 지지 않게 됩니다.

만일 이 조건이 구매계약서에 명시되어 있다면 아무리 감정가가 많이 나와도 은행에서 많은 다운페이먼트를 요구하게 되면 그 건물을 구입하지 않아도 된다는 것입니다.

이처럼 부동산 구매를 위하여 작성하게 되는 계약서에는 여러가지 꼭 필요한 조건들이 삽입되어 있어야 어떤 뜻하지 않은 상황에 처하는 경우 그 건물을 구입해야 할 의무에서 벗어나실 수 있게 됩니다.

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