[부동산 Q&A] 집단 임대료 거부

원동석/변호사

△문=저는 한인타운 인근에 위치한 상가에서 사업을 운영하고 있습니다. 저의 사업체가 입주해 있는 상가에는 7개의 사업체가 입주해 있습니다.

그런데 최근들어 저만 장사가 잘 안되는 것이 아니라 다른 입주자들도 경기가 좋지 않은 모양입니다. 그래서 사업체 주인들이 논의하기를 건물주에게 지불하는 임대료를 다함께 지불하지 말고 건물주에게 임대료를 감해 달라고 요청하면 건물주가 우리의 의견을 따를 수 밖에 없을 것이라는 것이었습니다.

그 당시에는 사업이 잘 안되다 보니 좋은 의견이라고 생각했었는데 만일 그러다가 어떤 불이익을 당할 수 있지 않을까 염려됩니다.

▼답=상가에 입주한 사업체들이 사업이 잘 돼야 그 상가의 주인도 잘 될 수 있습니다.

이와 마찬가지로 건물주가 잘 돼야 그 상가에 입주한 사업체도 성공할 수 있습니다. 이러한 상생의 이치를 거스리게 되면 반드시 문제가 발생한다고 생각됩니다.

먼저 원론적인 말씀을 드리면 건물주와 입주자 사이의 권리와 의무는 임대계약서에 명기된 내용에 따라 결정됩니다. 대부분의 경우 임대기간 동안의 임대료는 임대계약서에 명시되어 있습니다.

매년 변동되는 금액이 정확히 적혀있는 경우도 있고 매년 소비자 물가지수 또는 정해진 백분율에 따라 변경되도록 돼 있는 경우도 있고 또 경우에 따라서는 몇년간 고정되어 있는 경우도 있습니다.

따라서 매년 그 정해진 대로만 임대료를 조절하고 그 조절된 금액을 임대료로 지불하면 건물주와 입주자 사이에는 임대료와 관련하여 아무 분쟁이 없을 수 있겠습니다. 과거를 바라볼 때 경기는 어떤 주기마다 매번 좋아졌다가 또 나빠지기도 합니다.

어떤 때는 그 정도가 미약한 경우도 있고 어떤 때는 심한 경우도 있습니다. 경기가 좋을 때 경기가 나빠질 것을 대비하기 보다는 언제까지나 경기가 좋을 것으로 생각하고 저축을 하는 대신 사업을 확장하거나 소비를 하거나 다른 투자에 신경을 쓰는 것이 저를 포함한 우리의 일반적인 모습입니다.

지난 1980년대 말에서 1990년대 초에도 경기가 매우 어려워진 적이 있었음을 기억합니다. 그때 많은 분들이 건물주에게 임대료를 낮춰달라고 하는 협상을 도와달라고 요청하였습니다.

여러 건물주들이 나름대로 입주자에게 도움을 줬으나 어떤 건물주는 임대료를 낮춰 달라고 하는 요구를 거절하면서 했던 말이 기억납니다. 그의 말은 '만일 거꾸로 경기가 좋아지면 임대료에 정해진 임대료보다 더 많은 임대료를 지불할 마음이 있는지 입주자에게 물어보고 오라'는 것이었습니다.

그의 말로는 아무리 경기가 좋아져도 어느 한 입주자도 정해진 임대료 이상을 지불하고자 하는 사람이 없다는 것이었습니다.

즉 뒤집어 이야기하면 '왜 경기가 나빠졌다고 정해진 임대료를 지불하지 않아도 된다는 것이냐'는 것이었습니다.

그럼에도 불구하고 입주자가 극심한 불경기 가운데 임대료를 지불하는 것이 현실적으로 어렵다면 임대료를 지불하지 않음으로 인해 퇴거를 당하고 사업체를 정리하는 것보다는 건물주에게 이러한 현실을 잘 이해시키고 임대료의 일시적인 조절을 요청해 보는 것도 바람직하다고 생각됩니다. 입주자가 없는 건물주는 의미가 없기 때문입니다.

그러나 귀하가 이야기한 것처럼 모든 입주자들이 임대료를 동결하고 지불하지 않는다는 것은 좋은 방법이라고 생각되지 않습니다.

물론 요즘 여러가지 법규가 제정되어 입주자들을 보호하고자 하는 움직임이 있지만 건물주가 융자금을 상환하지 못하게 되면 그 건물이 유질처분되어 차압에 들어가게 되고 심지어는 입주자들의 임대계약이 무효화되고 월세로 바뀌어 권리금을 잃어버릴 수 있는 가능성도 있음을 고려하시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 대화를 통한 해결이라고 생각됩니다.

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