주택 차압 구제 융자 조정안 '원금 탕감' 없어 실효성 의문

이미 파산 신청한 집 혜택 제외…세컨드홈·투자용도 해당 안돼

이에 따라 한인들의 융자조정에 대한 관심이 급증하면서 융자조정 업체가 우후죽순처럼 생겨나는 등 현재 부동산 업계의 가장 큰 관심사는 융자조정이 되고 있다.

각 은행 및 기관들이 발표한 융자조정안의 내용을 살펴보고 문제점을 짚어봤다.

▷패니매 프레디맥

총액 규모 5조달러 총 3100만개의 모기지 채권을 보유하고 있는 국책모기지업체인 패니매와 프레디맥은 지난 11일 대대적인 융자조정안을 발표했다.

융자 조정 대상은 모기지 페이먼트를 90일 이상 연체한 주택소유주로 융자 금액이 현 주택시세의 90%를 넘어야 하며 주택에 직접 거주하고 있어야 한다. 파산 신청을 한 주택소유주는 이 혜택을 받을 수 없다.

패니매와 프레디맥은 이자율을 낮춰주거나 페이먼트 기간을 늘려주는 방식으로 월 페이먼트 액수를 낮춰주게 되며 페이먼트 액수는 월 수입의 38%를 넘지 않도록 조정한다. 이번 융자조정은 내달 15일부터 실시된다.

▷연방예금보험공사(FDIC)

FDIC의 융자조정안은 패니매와 프레디맥 안과 비슷하다.

이자율은 5년간 최고 3% 포인트까지 내려주며 이후 매년 1%씩 시장이자율에 다다를 때 까지 올린다. 융자기간은 최대 40년까지 늘리게 된다.

패니매 및 프레디맥 안과 차이가 나는 것은 패니매 프레디맥 안은 90일 이상 연체한 주택소유주를 대상으로 한 반면 FDIC안은 60일 이상 연체자가 대상이다.

페이먼트 조정도 패니매 프레디맥 안은 월 소득의 38% 수준으로 낮춰주는 것이지만 FDIC 안은 31%로 내려줌으로써 조정 대상 및 조정폭이 더 크다.

FDIC는 이번 융자조정으로 주택소유주들의 모기지 페이먼트가 월 평균 380달러 정도 낮아지며 총 220만명이 혜택을 받을 수 있을 것으로 예측하고 있다.

▷뱅크 오브 아메리카

뱅크 오브 아메리카의 융자조정안은 총 86억달러 규모로 조정 혜택을 받을 주택 소유주는 40만명에 이를 것으로 전망된다.

융자 조정 대상은 2004년 1월 1일 이후부터 2007년 12월 31일 이전에 컨트리와이드를 통해 융자를 받은 주택소유주들이다.

융자 프로그램은 서브프라임 융자 또는 알트A 옵션변동 모기지 프로그램이 해당된다.

또한 현재 심각한 연체 상태에 있거나 경제적 어려움으로 더이상 주택 유지가 힘든 주택소유주여야 한다. 세컨드홈이나 투자용 주택은 이번 대상에서 제외되며 융자자가 직접 거주하는 주택이라야 한다.

월 페이먼트는 재산세와 모기지 페이먼트를 포함해 월 총소득의 34%를 넘지 않는 수준으로 조정된다.

문의:[phone]

▷JP모건 체이스

민간 모기지 업체중 최대 규모로 최대 1100억달러에 이를 것으로 예상된다.

JP모건체이스의 융자조정안도 뱅크 오브 아메리카와 비슷한 내용으로 알려지고 있으며 JP가 최근 인수한 워싱턴뮤추얼 은행이 내준 옵션 변동 모기지 프로그램 융자자에게도 융자조정 혜택을 줄 것으로 알려졌다.

융자자가 직접 거주하는 주택을 대상으로 하며 투자용 또는 세컨드홈은 해당되지 않는다.

문의: [phone]

▷FHA 재융자

지난 10월 1일부터 본격 실시됐으나 아직까지 신청자가 많지 않아 논란이 돼 왔다. 이에 따라 연방주택도시개발부(HUD)는 최근 가이드라인을 대폭 완화했다.

민간 모기지은행들이 자발적 참여를 기본으로 하는 이 프로그램은 모기지 은행이 HUD의 가이드라인에 맞춰 융자조정을 해주면 HUD는 조정된 모기지에 대해 보증을 해주는 것이다.

당초 이 프로그램은 융자원금을 최대 10%까지 삭감해주기로 했다. 이에 따라 모기지은행들이 참여하기를 꺼리는 원인이 되기도 했다.

그러나 바뀐 가이드라인에서는 융자원금을 3.5%만 감해준다. 또 융자기간을 현 30년에서 40년까지 늘려줄 수 있도록 했다. 이에 따라 월 페이먼트 축소폭도 더욱 커질 수 있다.

융자조정을 해주고 융자자가 3개월동안 페이먼트를 잘하면 융자조정 혜택을 계속 받을 수 있도록 하는 3개월 시범기간 제도도 폐지했다.

▷문제점

대부분의 융자조정안은 융자조정을 해주면서 융자원금을 감해주지 않는다. 이 때문에 실효성이 떨어진다는 것이 지배적인 분석이다.

주택가치가 급락하고 있는 현 상황에서 단순히 페이먼트를 낮춰주거나 유예해준다고 해서 차압 문제가 근본적으로 해결되기는 힘들다. 이는 차압 문제를 일시적으로 늦춰주는 착시효과를 가져오는 데 불과하다는 것이 부동산 전문가들의 주장이다.

주택 가치가 융자원금보다 훨씬 낮아진 상황에서 페이먼트를 낮춰준다고 해서 집을 유지할 만한 이유를 찾기란 쉽지 않기 때문이다.

늘어나는 실업에 대한 대책도 전혀 없다. 페이먼트를 낮춰준다고 해서 실업자가 집을 유지할 수는 없다. 따라서 보다 과감한 대책이 나오지 않으면 현 융자조정안 만으로는 차압 문제에 대한 근본적인 해결이 불가능하다는 지적이다.

김현우 기자 [e-mail]