2000억불 구제금융 결정 '이자율 내려 집값 10% 떨어진 효과'

전문가들 이자율 인하폭 0.5~0.8%P 예상…'차압 많아 경기 회복 불투명' 신중론도

연방 정부가 양대 국책 모기지 투자업체인 패니매와 프레디맥에 단계적으로 최고 2000억달러까지 구제금융을 투입하기로 결정함으로써 부동산 업계는 큰 기대에 들떠 있다.

부동산 업계에서는 이번 조치를 ‘오랜 가뭄 끝의 단비’처럼 반기면서 악화일로를 걷고 있는 부동산 시장을 안정화시키는 데 기여할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

그렇다면 이번 구제금융 투입 조치가 실제로 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까.

물론 영향을 수치화하는 것은 힘들지만 10% 가까운 부동산 가격 추가하락 효과를 가져오는 것으로 분석되고 있다.

월가가 가장 신뢰하는 S&P/케이스&쉴러 지수에 따르면 부동산 가격이 추가로 10% 정도 하락할 여지가 있다는 것을 감안하면 이번 조치로 사실상 부동산 가격이 정상 가격에 다다른 것과 같은 효과가 발생할 수 있다고 볼 수 있다.

이는 이번 조치로 모기지 이자율이 지난주와 비교해 적어도 0.5%에서 0.8% 포인트 정도는 떨어질 것으로 분석되기 때문이다.

30년 고정 모기지 이자율을 기준으로 모기지 금리는 10년 국채 이자율과 비교해 전통적으로 1.25~1.50% 포인트의 차이를 보였다.

즉 10년 국채 이자율이 3%라면 기준 모기지 이자율은 4.25~4.5% 정도로 형성된다는 뜻이다. 여기에 융자은행이 적절한 이윤(마진)을 더해 모기지 이자율을 정하게 된다.

그러나 신용 경색 상황이 발생하면서 모기지 채권 투자자들은 10년 국채 이자율보다 2.25~2.45% 정도 높은 이자율을 요구해왔다.

이 때문에 모기지 이자율이 하락할 여지가 있음에도 불구하고 2~3년전보다 높은 수준을 유지해왔다.

그러나 이번 조치로 투자자들의 모기지 채권 투자심리가 회복되면 국채와의 이자율 차이는 다시 1.5% 정도 수준으로 돌아가거나 적어도 지금보다는 많이 하락할 것이라는 게 융자업계의 분석이다. 따라서 모기지 이자율은 현재보다 0.8%포인트 정도 떨어질 가능성이 높다는 것이다.

실제로 구제금융 투입이 결정된 다음 날인 8일 하루 동안에만 모기지 이자율이 0.375% 정도 떨어졌다.

모기지 이자율은 앞으로 2~3개월동안 추가 하락할 것으로 기정사실화되고 있다.

그렇다면 모기지 이자율이 하락하면 소비자 입장에서는 어떤 변화가 나타날까. 대표적인 것은 월 페이먼트가 줄어듦으로써 주택 구입이 훨씬 쉬워진다. 이는 소비자 입장에서는 결국 주택 가격이 떨어진 것과 같은 효과다.

이를테면 50만달러의 주택을 20% 다운페이먼트하고 40만달러를 이자율 6.5%의 30년 고정 프로그램으로 융자받아 구입한다고 가정하자. 이 경우 월 페이먼트는 2528달러 정도.

그러나 이자율이 5.75%로 떨어지면 월 페이먼트는 2334달러가 된다.

이를 역산해 보자.

6.5%의 이자율로 월 페이먼트가 2334달러를 내기 위해서는 융자 금액이 37만달러가 돼야 한다. 20%를 다운 페이먼트하고 37만달러를 융자받으려면 집값은 46만달러 정도.

즉 비슷한 다운 페이먼트 금액과 비슷한 월 페이먼트로 이자율이 0.75% 정도 하락하면 집값은 8% 정도 떨어진 것과 비슷한 효과가 나타남을 알 수 있다.

더욱이 융자 기준이 완화돼 수입 증명을 하지 않아도 되는 융자 프로그램이 다시 등장하면 현재로서는 융자를 받기 힘든 자영업 종사자들이 융자받기가 훨씬 쉬워진다. 부동산 업계가 가장 기대하는 부분이다.

그러나 일각에서는 이번 조치로도 부동산 하락세를 되돌리는 데는 역부족이라고 지적하고 있다.

차압이 여전히 큰 폭으로 증가하고 있는데다 부동산 경기가 급반등 하기에는 소비 심리가 너무 식어있다는 분석이다. 더욱이 경제 회복이 아직 요원한 상황에서 부동산 경기가 먼저 회복된다고 보기에는 무리가 많다는 지적이다.

증권 연구 기관인 퓨전 IQ의 배리 리솔츠 주식 연구 소장겸 최고경영자(CEO)는 "이번 조치는 환자를 치료하는게 아니다. 이번 조치는 환자가 살아남을 수 없는 새로운 문제로 발전되는 것을 막기 위한 조치"라며 보다 획기적인 조치가 필요함을 밝혔다.

김현우 기자 [email protected]