집값 추가하락 대세속 '희망의 빛'···부동산 전문가들의 향후 경기 전망

7월 주택 차압 지난달보다 8% 증가…거래량 하락 추세는 다소 주춤 '안도'

굳이 경제 관련 전문가가 아니라 하더라도 미국 경제의 가장 큰 관심사는 부동산 가격이 과연 얼마나 더 떨어질까, 언제쯤 바닥을 칠까 하는 것이다.

이와 관련, 많은 주장들이 나오고 있지만 최근 주택 거래가 다소 안정세를 되찾으면서 주택 경기가 바닥에 접근하고 있다는 신중론과 아직 멀었다는 비관론이 팽팽하게 대치하고 있다. 그러나 아직까지 주택 가격이 더 떨어질 것이라는 데는 별 이견이 없다.

즉, 가격은 앞으로 더 떨어진다는 데는 대부분 전문가들이 동의하고 있으며 주택 거래량에 있어서는 올 하반기부터 회복될 것이라는 주장과 내년 하반기 이후에나 본격적으로 증가할 것이라는 의견이 맞서고 있는 것이다.

▷주택 가격 흐름

현재 주택 가격 하락을 이끄는 가장 큰 원인은 차압 주택이다. 차압 주택의 경우 일반 주택과 비교해 적어도 10~20%는 낮은 가격에 구입이 가능해 주택 가격의 지표인 판매 중간가격을 끌어내리고 있다.

차압 관련 통계를 보면 차압 정보 웹사이트인 리얼티트랙 자료에 따르면 지난 7월 한달동안 은행이 압류한 주택(REO)은 7만7295채로 1년전과 비교해 183% 전달보다는 8% 증가한 것으로 나타났다.

특히 가주의 경우 7월에만 2만3406채가 은행으로부터 압류당해 전년도(4444채)와 비교해 무려 427%나 급등했다.

연체 통보(NOD) 차압판매 통보(NOTS) 등의 7월 한달동안 전국에서 차압 과정에 들어간 주택수는 27만2171채로 전달보다 8% 전년보다는 55% 늘었다.

즉 연방정부의 노력에도 불구하고 차압 주택수는 계속 증가하고 있다. 이에 따라 가격 하락세도 계속되고 있다.

데이터퀵 인포메이션 시스템스사가 18일 밝힌 자료에 따르면 7월 남가주 지역 중간 주택가격은 34만8000달러로 1년전과 비교해 31%나 하락했다. 이는 지난 2004년 2월 이후 최저 수준이다.

월가가 가장 신뢰하는 S&P 케이스/실러의 20대 도시 주택가격지수를 보면 5월 중간 주택가격은 전년 동월 대비 15.8% 떨어져 사상 최대의 낙폭을 보였다.

▷주택 거래량

전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2분기 전국 기존주택 판매는 연간 환산 기준으로 491만3000채로 1년 전보다 16% 감소하면서 10년 만에 최저로 떨어졌다.

그러나 지난 2년간 계속되던 주택 거래량 하락 추세는 지난 6월부터 다소 주춤해졌다. 주택 판매추이를 알 수 있는 잠정주택 판매지수를 보면 6월 지수가 전월 대비 5.3% 상승했다. 이는 월가의 당초 예상치 1% 감소를 웃도는 실적이다.

이에 대해 골드먼삭스의 이코노미스트들은 "잠정 주택판매지수가 지난 몇 달간 하락 모멘텀을 잃고 있다"며 '희망적인 신호'라고 해석했다.

▷추가 가격 하락폭은

S&P 케이스/실러 지수는 2년전만 해도 전국 주요 도시들의 집값이 10~30% 정도 과대평가돼 있다고 지적했다. 당시만 해도 이러한 주장에 귀기울이는 부동산 전문가는 손에 꼽을 정도였으나 이후부터 집값의 버블은 꺼지기 시작 10~30% 가까이 떨어졌다.

S&P 케이스/실러 지수가 집값이 과대평가돼 있다고 주장한 근거는 수입 대비 집값 렌트비 대비 집값 지역의 평균 소득 별장에 대한 수요 다른 투자와 비교한 주택 투자 수익률 모기지 이자율 등을 종합 분석한 자료에 따른 것이다.

따라서 최근 S&P 케이스/실러 지수의 주요 도시 집값 과대평가 정도를 분석하면 향후 집값 동향을 어느 정도 파악하는 데 도움이 된다.

이 자료에 따르면 현재 집값이 가장 과대평가돼 있는 도시는 마이애미로 집값이 적정수준보다 여전히 13% 정도 높은 것으로 분석되고 있다.

피닉스도 역시 13% 과대평가돼 있으며 시카고가 11% 탬파가 9% 순이다. 이밖에 미네아폴리스는 7% 과대평가돼 있으며 LA가 6% 애틀랜타 및 워싱턴DC 덴버가 5% 정도 적정수준보다 집값이 높은 것으로 나타났다.

즉 이들 지역에서는 거품이 상당부분 제거됐지만 아직 5~10% 정도는 추가 하락할 여지가 있다는 것이다.

반면 샌디에이고 및 샌프란시스코 등은 1% 과소평가돼 있어 버블이 거의 완전히 제거됐으며 클리블랜드(-5%) 뉴욕(-5%) 디트로이트(-12%) 등은 오히려 적정수준보다 낮은 것으로 나타나 앞으로 상승할 여지가 있는 것으로 분석됐다.

한편 NAR은 기존주택 판매가 내년에는 551만채로 올해보다 7% 증가하고 가격도 3~6% 상승할 것으로 전망을 최근 내놓은 바 있다.

김현우 기자 [e-mail]