[김은중]주택의 차별화 현상 본격적으로 진행

[김은중의 밴쿠버 부동산 바로 보기] <6>

2007년 부동산협회 자료 분석 <매물 늘고 거래는 줄고>


광역 밴쿠버 부동산 협회(REBGV)와 프레이저 밸리 부동산 협회(FVREB)는 2007년 1월의 부동산 시장 동향을 각각 지난 주말에 발표하였습니다.
이에 그 내용을 요약하고 시사점을 찾아 보도록 하겠습니다.


▨ 광역 밴쿠버는 아파트의 매물 증가가 두드러져

우선, 광역 밴쿠버(West Vancouver, North Vancouver, Vancouver West, Coquitlam, Burnaby 등 Fraser River의 북서쪽 지역과 South Delta를 포함하는 지역)의 지난해 12월의 부동산 시장 동향은 다음과 같이 <표 1> 로 요약됩니다.


<표1 참조>

우선, 모든 유형의 주택 거래량은 1,806채로서, 지난 2006년 1월에 비하여 6.1%가 감소하였습니다.
이러한 거래량은 지난 2005년 1월보다는 6.2% 증가하였다고 REBGV의 발표문에 명시하였는데, 그 2005년 1월의 거래량(1,700채)은 2002년 이후의 6년간 1월의 거래량으로서는 최저이었습니다.


타운하우스를 포함하는 결합주택의 거래량이 1.2% 증가하였다는 사실이 눈에 띄지만, 그다지 크게 신경을 쓸 필요는 없어 보입니다.
광역 밴쿠버에서는 결합주택의 거래량 비중이 상대적으로 적으며, 증가의 폭이 별로 크지 않기 때문입니다.
그렇지만, 아파트의 거래량 감소는 눈 여겨 볼 만합니다.


그리고, 지난 1월의 전체적인 매물등록은 2006년 1월보다 17.2%가 증가하였습니다.
지난 2006년 11월의 3.1% 감소와 12월의 12.2% 감소가 나타나는 바람에, 매물 증가의 끝을 보는 것이라는 의견도 제기되었었습니다.


그렇지만, 올 1월에는 다시 17.2%가 증가하였는데, 그러한 증가율은 2002년 이후 매년 1월의 수치로서는 최고이며, 2005년 이후 매달의 증가율로서는 두 번째로 높은 수치입니다.


이러한 매물증가에 결정적인 역할을 한 것이 아파트입니다.
아파트는 전년동월 대비 22.0%나 증가함으로써, 9.0% 증가에 그친 결합주택과 커다란 대조를 이루고 있습니다.
아파트의 매물 증가와 거래량 감소가 광역 밴쿠버 부동산 시장의 특징적인 양상이라고 하겠습니다.


매물은 늘어났음에도 불구하고 거래량이 줄어든 탓에, 매물잔고(Active Listings)도 대폭 증가하였습니다.
올 1월말의 모든 주택의 잔고는 9,312채로서 지난 2006년 1월에 비하여 30.1%가 증가한 것입니다.


여기에서 아파트의 매물 잔고 증가가 눈에 띕니다.
특정한 달에 순수하게 증가한 매물 규모(Net Listings)는 그 달의 Listings에서 Sales를 빼면 알 수 있습니다.


2007년 1월의 아파트 매물 증가분은 1,052채에 해당하는데, 그 기록은 지금까지 사상 최고치로 보입니다.
필자가 자료를 가지고 있는 2001년 1월 이후의 최고치이기 때문인데, 그 이전에는 아마 그런 일이 없었을 것이기 때문입니다.


요약하자면, 광역 밴쿠버의 2007년 1월 부동산 시장은 매물 등록은 대폭적으로 증가한 반면에 거래량도 상당폭 감소하였는데, 아파트가 그러한 양상을 극단적으로 보여주었다고 말할 수 있습니다.
참고로, 전년 동월 대비 거래량의 감소 현상은 지난 2006년 4월부터 10개월째 계속되고 있습니다.


▨ 프레이저 밸리는 단독주택의 거래 부진이 특징적

다른 한편으로, 프레이저 밸리(Surrey, Langley, White Rock, Abbotsford 등 Fraser River의 남동쪽 지역과 Mission을 포함하는 지역)의 2007년 1월의 부동산시장 동향은 다음과 같이 <표 2> 로 요약이 됩니다.
<표2 참조>

전체적인 주택 거래량은 전년동월대비 14.1%가 감소하였습니다.
이러한 프레이저 밸리 거래량 감소에는 단독주택이 커다란 역할을 한 것으로 나타나고 있습니다.
2002년 이후 매년 1월의 단독주택 거래량으로서는 최저치인 2005년 1월(454채)에 가까운 거래량(458채)을 보였습니다.


이에 비하여 아파트의 거래량 증가가 나타났는데, 이에 대하여는 의미를 두지 않아도 될 것입니다.
프레이저 밸리에서는 아파트의 거래 비중이 낮은 상태이고, 지난 2006년 1월과 2007년 1월의 거래량 차이가 단지 8채에 불과하기 때문입니다.


프레이저 밸리에서도 신규 매물 등록이 14.0% 증가하였습니다.
지난 2006년 10월의 26.6% 증가 이후 잠잠해 지는 듯 하던 매물출회가 급하게 증가하는 듯한 느낌을 주고 있습니다.


매물이 증가하였음에도 거래되는 물량이 줄어들었기 때문에, 매물 잔고는 높은 수준을 유지할 수 밖에 없습니다.
2007년 1월의 Active Listings는 전년 동월 대비 28.6%가 증가한 상태입니다.
그리고 모든 유형의 주택에서 Net Listings는 1,424채가 증가하였는데, 이 수치는 2002년 1월 이후 매월의 거래량 기준으로 사상 두번 째로 높은 기록입니다.


요약하자면, 프레이저 밸리의 2007년 1월 부동산 시장은 매물등록이 급증하고 거래량이 급감하였으며, 단독주택의 거래량 감소가 두드러졌다고 말할 수 있습니다.
참고로, 전년 동월 대비 거래량의 감소현상은 지난 2006년 6월부터 8개월째 계속되고 있습니다.


▨ 전체적으로 매물이 상당히 증가

광역 밴쿠버와 프레이저 밸리의 부동산 시장에 공통적으로 나타난 현상은, 2007년 1월의 신규매물 등록이 2001년 이후 1월의 기록으로서는 최고를 기록하였다는 점입니다.
제시된 <그래프> 는 광역 밴쿠버와 프레이저 밸리에서 2001년부터 2007년까지 매년 1월의 신규등록 매물의 수치를 그래프로 표시한 것입니다.


각 연도의 첫 번째 막대(수평선으로 채워진 막대)는 광역 밴쿠버의 Listings 수치를 표시하고, 두 번째의 막대(수직선으로 채워진 막대)는 프레이저 밸리의 매물 등록 수치를 표시하고 있습니다.
막대의 길이가 길수록 등록된 매물의 수치가 많았다는 것을 의미하며, 구체적인 수치는 왼편의 축에 표시된 숫자를 참고하면 됩니다.
<그래프 참조>

제시된 그래프에서 보면, 광역 밴쿠버의 1월의 매물 등록 수치는 2004년 이후 꾸준하게 증가하여 왔음을 알 수 있습니다.
그리하여 2007년 1월의 신규매물 등록은 4,067채로서, 2003년 1월의 3,810채를 넘어서서 최고의 수준을 기록하였습니다.


프레이저 밸리도 사정은 별반 다를 것이 없습니다.
2001년 이후 감소 추세를 보여오다가 2005년부터는 증가세로 전환하였습니다.
그러한 증가세가 강화되어 지난 2007년 1월의 신규매물 등록은 2,425채를 기록함으로써, 2001년 1월의 2,401채를 넘어섰습니다.
그리하여 그 기록은 1999년 이후 1월의 기록으로서는 최고입니다.


이렇게 매물이 증가하였음에도 불구하고, 판매 실적은 별로 좋지 않은 상황입니다.
광역 밴쿠버나 프레이저 밸리 모두 2001년 이후 매년 1월의 기록으로서는 세 번째로 적은 거래량을 2007년 1월에 기록하였기 때문입니다.
그 결과 매물 잔량이 공통적으로 전년 동기 대비 30% 내외 증가한 것으로 나타나고 있습니다.


▨ 주택 차별화 현상이 진행되는 듯

이러한 현상에 대하여 부동산 협회의 해석에 따르자면, Buyer가 선택할 수 있는 폭이 넓어졌기 때문에 시간적인 여유를 두고서 생각할 수 있다고 할 수 있습니다.


특히 Fraser Valley에서는 100만 달러 이상의 주택이 75채가 넘기 때문에 선택의 폭이 넓어졌다고 말하고 있습니다.
Seller의 입장에서는, 투자 수익이 여전히 높기 때문에 훌륭한 시장이라고 말합니다.


그러나 반드시 그렇게만 해석할 수 있는 것은 아니라고 필자는 생각합니다.
Location과 Style 및 Cost에 따라서 주택의 차별화 현상이 진행되고 있다고 볼 수 있기 때문입니다.


밴쿠버 부동산 시장의 상품이라고 할 수 있는 주택은 모두 동일한 것이 아니고, 각양각색의 다양한 주택이 존재하며, 주택에 따라서 시장의 반응이 달라졌다는 것을 의미한다고 판단할 수 있습니다.

예를 들어서, 밴쿠버 지역에서는 아파트의 공급 물량 부담이 본격적으로 나타나기 시작한 것이 아닌가 생각합니다.
워낙 많은 수가 공급되었고, 앞으로도 완공되는 아파트가 많을 것이기 때문에 물량 부담이 작용할 것으로 필자는 판단하고 있습니다.

그리고, 프레이저 밸리에서는 단독주택에 대한 가격부담이 작용하고 있지 않나 생각합니다.
단독주택의 거래량이 급감하는 추세를 지속하고 있는 반면에, 아파트의 거래량은 상대적으로 안정되는 듯한 모습을 지난 연말연초에 보여주었기 때문입니다.

결론적으로, 밴쿠버 부동산 시장에 다양한 상품이 존재하며, 각 상품마다 차별화되는 현상이 진행되고 있다고 판단할 수 있습니다.
시장이 어려울 때 차별화는 더욱 심해지는 경향이 있습니다.


김은중(Eugene Kim)씨는...
▲BC주 공인 부동산 중개사
▲UBC 부동산학과(DULE) 재학중
▲쌍용 경제연구소 근무
▲서울대학교 학사 및 석사(MBA)
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