신탁증서, 모기지와 다른 점은…'법원 안 거치고 차압 세일'

신탁증서, 경매로 차액만큼 받기 힘들어…모기지는 주택에 대한 소유권과 타이틀 가져

“모기지 페이먼트 했어?” 홈 오너들이 흔히 사용하는 ‘모기지’라는 단어는 우리가 알고 있는 주택융자를 말하는 것이 아니다.
원 뜻은 융자금에 대한 채권자의 안전장치를 말한다. 렌더가 융자금을 받지 못하면 채무자의 주택을 담보로 잡겠다는 서약서다. 일종의 저당권(Lien)이다.
그러나 모기지라는 말이 워낙 광범위하게 주택융자라는 뜻으로 사용되고 있어 부동산 관계자들도 이것을 인정하고 있다.

신탁증서와 모기지는 부동산에 대한 저당권 방식으로 각각 장단점이 있다.　

주택융자 안전장치에는 세가지가 있다. '신탁증서'(Trust Deed) '모기지'(Morgtage) '랜드 컨트랙트'(Land Contracts)다. 이중 렌더들은 신탁증서를 가장 많이 애용하고 모기지는 별로 선호하지 않는다.

랜드 컨트랙트는 셀러가 바이어한테 융자를 해주는 경우에 사용하며 바이어가 최종 페이먼트를 할때까지 집에 대한 타이틀을 소유하겠다는 계약서다. 세가지중에서 우리귀에 익숙한 신탁증서와 모기지의 차이점에 대해 알아보자.

▲신탁증서

신탁증서는 돈을 빌린 사람(Trustor:신탁 설정자)과 렌더(Beneficiary:신탁 수익자) 렌더가 고용한 트러스티(Trustee:피신탁인)의 3개체로 구성된다. 여기서 트러스티는 돈을 빌린 사람이 페이먼트를 못할 경우 렌더를 대신해 세일이나 차압절차를 진행한다.

모기지와 가장 큰 차이점은 바로 이 차압절차다. 신탁증서로 저당권이 잡힌 주택은 법원을 통하지 않고 차압세일을 할 수 있다는 점이다.

렌더는 융자 상환금이 밀렸을 경우 트러스티한테 '상환 불이행'(Default) 통지서를 보낸다. 트러스티는 그 후 3개월동안 트러스터가 돈을 갚을 수 있는 기회를 준다.

신탁증서는 자체적으로 세일을 진행할 수 있기 때문에 차압과정이 모기지에 비해 짧다. 바로 이런점때문에 렌더들은 모기지보다 신탁증서를 선호한다. 그러나 빌려준 돈이 경매로 부터 얻은 금액보다 많아도 차액은 받아 낼 수 없다는 단점이 있다.

또 신탁증서로 저당권이 잡히면 홈 오너는 집에 대한 소유권을 인정받지만 법적인 타이틀은 갖지 못한다. 트러스티가 렌더를 대신해 융자금이 완전히 상환될때까지 타이틀을 갖고 있는다.

▲모기지

모기지는 돈을 빌린 사람(Mortgagor:저당권 설정자)과 융자해준 렌더(Mortgagee:저당권자)의 2개체로 구성된다. 모기지로 저당권을 설정하면 렌더는 돈을 빌린 사람이 페이먼트를 연체할 경우 신탁증서와 달리 법정을 통해 채무를 변제 받는다.

렌더는 홈 오너가 페이먼트를 하지 못하면 법원에 차압세일을 신청한다. 법원은 서류를 검토한 후 차압세일을 명령한다.

법원에 의해 임명된 커미셔너는 세일 공고를 내고 차압을 준비한다.

이때 홈 오너는 1년동안 연체금 상환기간을 갖는다. 물론 이 기간동안 자신의 집에 거처할 권리를 갖는다.

여기서 1년이라는 기간때문에 렌더들은 저당권 방법으로 모기지보다 기간이 훨씬 짧은 신탁증서를 선택하는 것이다.

그러나 융자금이 차압세일금액보다 많을 경우 그 차액에 대해 주택 소유주로부터 받아 낼 수 있는 권리가 있다. 단 홈 오너가 그 집에 거주하는 경우는 제외다. 모기지는 신탁증서와 달리 돈을 빌린 사람이 주택에 대한 소유권과 타이틀까지 함께 갖는다는 점 또한 다르다.

소유권 보험이 필요한 이유들

1.화재가 발생하면 집과 가공물만 파손되며 땅은 그대로 남는다. 그러나 소유권에 결함이 있다면 집 뿐만 아니라 집이 존재하는 토지까지도 없어질수 있다. 소유권 보험은 이러한 손실로 부터 귀하를 (증서에 명시된 바와 같이) 보호한다.
2.소유권과 관련되어있는 양도증서나 모기지는 위조될수 있다.

3.양도증서나 모기지는 미성년자에의해 서명될수 있다.
4.양도증서나 모기지는 정신이상자나 부적격자에 의해 만들어질수 있다.

5.양도증서나 모기지는 계약이 만료된 위임장의 권한하에서 만들어 질수 있으며 이것은 무효가 된다.
6. 양도증서나 모기지가 소유주가 아니지만 소유주와 이름이 같은 개인에의해 만들어질수 있다.

7. 양도증서나 모기지가 사기행위나 협박에 의해서 만들어 질수있다.
8. 상속자에 의해 양도된 소유권은 연방재산세 유치권 (Federal Estate Tax Lien) 걸릴수 있다.

9. 사망한것으로 추정되었던 상속자나 타인이 나타나서 부동산이나 그에 따른 이익을 획득할수있다.
10.소유권 보험은 변호사와 법원 비용을 포함한다.

11.소유권 보험에 가입하면 귀하의 소유권을 다른 사람에게 전달할때 지연이나 결차상 문제를 없앨수 있다.
12. 소유권 보험은 보험에 적용되는 손실금액에 대해 귀하에게 보상한다.

13. 양도증서와 모기지는 양도자가 파산 과정에 있을때 서명했을경우 무효화 될수있다.
14. 소유권 보험증서는 귀하나 귀하의 상속인이 부동산을 소유하고 있는한 단 한번의 납입금으로 완불된다.

15. 귀하의 소유권이 따르고 있는 문서들이 등기상에서 결함이 있을수있다.
16. 결혼상태나 이혼의 정당성으로 인해 지속적으로 요구권이 발생되는데,소유권 보험을 통해서만 존재하지 않거나(non existent) 이혼한 배우자에 의해 이루어지는 요구권에대해 보호 받을수있다.

이렇게 소유권 보험은 귀하의 가장 중요한 투자 즉, 집에 대한 투자를 보호한다. 소유권 보험을 통해서 소유주는 다른 사람이 소유권 보험에 의거 적용되는 부동산에 대한 요구권을 주장할 경우 손실에 대해 배상해주는 손해배상 계약을 가지게된다.

상기 내용은 단지 일반적인 정보만을 제공하기 위한것이며, 기타문의 사항은 변호사 또는 전문가의 상담을 받기를 강조한다.

박원득 기자